1、什么是商品房訂購書?
商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。
從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同，而雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約合同。
2、商品房訂購書的法律效力
對于商品房訂購書，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”該觀點表明，如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同，即本約。
至于認購書約定的定金，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該解釋說明除了購房者有過錯外，預售人沒有扣押定金的法律依據。此時的定金性質應屬于解約定金，本質上也就是違約方向守約方賠償的信賴利益損失。在實踐中，購房者在交付定金后會發現：開發商提供的商品房買賣合同中的違約責任條款早已由開發商單方面做好規定了，甚至有的規定有嚴重的不公平乃至違法的內容。開發商這種做法是不符合我國民法及合同法規定的公平、誠實信用原則的，購房者有權拒絕這種單方面規定的不公平條款，通過與開發商的自由協商方式達成一致意見后再簽訂正式的買賣合同。
但是，內部認購書的法律效力就不一樣。預售人在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，這種做法被稱為內部認購。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。因為根據《城市房地產管理法》第40條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《合同法》第52條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。
3、不履行商品房訂購合同損害賠償金的計量。
根據《合同法》第60條，第107條，第113條，當事人應當全面履行合同義務，否則將承擔違約責任。違約方給對方造成損失的，應當承擔賠償損失，損失賠 償額應當相當于違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的收益。房地產開發商乙應當履行交付房屋的義務，如不履行，不僅要雙倍返還定金，同時要賠償購房者 受到的經濟損失，包括但不限于簽訂“訂購”合同時的房價與現在房價的差值。根據誠實信用原則，購房者有理由相信在訂立“訂購合同”并支付了“定金”后，房 地產商應當履行合同，因此，購房者沒有與其他房地產商訂立商品房買賣合同，從而失去了交易的機會，損失了期待性利益，如今，房地產價格大漲，房地產開發商 不履行合同，導致購房者重新購買同樣的房屋不得不支付現在房價與訂立合同時房價的差值的損失，而這部分損失，完全是房地產開發商乙見利忘義，違反誠實信用 原則，惡意違約造成的，該損失房地產商應當全部賠償。
