原告邵某起訴稱(chēng)，2015年3月，其與被告張某簽訂了房屋租賃合同一份，承租張某房屋一套用于居住，租賃期限為三年。2016年12月，被告張某將該租賃房屋出賣(mài)與被告海某，海某在與張某辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后要求承租人邵某在半個(gè)月內(nèi)搬離該房屋。故原告訴至法院要求確認(rèn)房屋租賃合同繼續(xù)有效。
被告張某辯稱(chēng)，與原告邵某簽訂房屋租賃合同是事實(shí)，租賃期限至2018年3月屆滿(mǎn)。2016年12月因急需用錢(qián)，就將該房屋出售于被告海某，并已辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)?，F(xiàn)該房屋與我沒(méi)有任何關(guān)系，應(yīng)該由原告與被告海某之間去協(xié)商。
被告海某辯稱(chēng)，我于2016年11月通過(guò)朋友介紹認(rèn)識(shí)被告張某，因聽(tīng)說(shuō)被告張某急于出手房屋，而自己也正需要購(gòu)買(mǎi)一套房屋用于居住，便于2016年12月與被告張某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并已經(jīng)辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，當(dāng)時(shí)并不知道原告已經(jīng)租賃了該房屋。現(xiàn)在我是房屋的所有權(quán)人，原告邵某是跟被告張某簽訂的房屋租賃合同，與我無(wú)關(guān)。我有權(quán)要求原告辦理我的房屋。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)就在于對(duì)尚在租賃期限內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情形下，房屋新的所有權(quán)人能否要求承租人限期搬離房屋，即房屋買(mǎi)賣(mài)能否“破除”成立在先租賃合同。
法官釋法：依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。在本案中，原告邵某和被告張某簽訂租賃合同在先，而被告張某與海某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同在后，屬于法律規(guī)定的租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的情形，依法之前的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效，新的房主，即本案被告海某不能憑借自己取得的房屋所有權(quán)而要求原告邵某限期搬離該房屋，而只能等到租賃合同期滿(mǎn)再要求原告辦理。而被告海某因此而導(dǎo)致的損失則可以找房屋出賣(mài)人張某索賠。
