滬律網網友咨詢：我從1996年就跟林業局的租用了一棟5層樓房做商業用途，租用的合同期到2004年8月底止! 但是在2003年就在我毫不知情的情況下把房屋轉賣給他人，并已在2003年10月已經辦理好房產過戶手續，房產證已經辦好。現在我正通過法律手段想取消他們的買賣合同，并由我優先購得。在法庭上審理時對方說了一句話：“就是取消了我們的買賣合同我也可以不賣給你!” 我想請教一下，我這場官司能打贏的勝算有多高？ 打贏后取消了他們的買賣合同后我能否順利購得該房產？會不會照對方所說取消了后也可以不賣給我？ 如果購買該房產時對方跟房管局的都不配合的話，那我該怎么辦？
廣東廣州楊帆律師回復：
一、法律關于優先購買權的規定。我國《合同法》規定，出租人出售房屋時，應當在出售之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。這里是指同等條件下的優先購買權，主要體現為房屋價款和付款方式的同等條件。
二、應區分兩種情況處理。
1、按規定辦理了房屋租賃登記備案手續的情況。在此情況下，出租人在出售房屋前合理期限內應當通知您，否則您可以到法院起訴社，主張出租人與他人簽訂的房屋買賣合同無效。
2、沒有辦理房屋租賃登記備案手續的情況。按照《城市房地產管理辦法》第53條：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。有的地方更加明確規定，房屋租賃沒有辦理登記備案手續的，不得對抗第三人。在此情況下，您無權主張出租人與他人簽訂的房屋買賣合同無效，但可以向出租人提出賠償。
某律師回復：承租戶的優先購買權成立的條件是“在同等條件下”，而在實際操作中，“同等條件”是難以達到的，也很難認定。在查閱資料后也沒有找到具有足夠證明力或公信力的說明，這給法官和賣主的自由度較大，你通過法律手段買到房的可能性較小。
海南海口王云鵬律師回復： “就是取消了我們的買賣合同我也可以不賣給你!”
對方是否有權宣布不賣房了？這個問題的確值得研究 。我認為對方的賣房要約已經成立，如果毀約應該賠償。
