<案情>
徐先生于2000年1月8日與房地產公司簽訂了《龍城房產認購書》。雙方約定，徐先生購買龍城房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認購條件一款中作出約定：“認購方應在簽訂《認購書》時向賣方交納認購定金3萬元，認購方在簽訂《認購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認購書》及其他相關文件到龍城銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內，與賣方就認購物業一事簽訂《商品房預售合同》及其他相關文件，則賣方有權解除本認購書的履行，并將認購方已購物業另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還。”1月29日徐先生前往龍城銷售中心與開發商簽約，要求開發商出示《預售許可證》，當其得知開發商沒有《預售許可證》后又提出待開發商取得《預售許可證》后再簽訂預售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐先生將房地產公司訴至法院，要求雙倍返還定金6萬元。
<焦點>
本案的爭議焦點是：沒有《預售許可證》，認購書是否有效，應否雙倍返還定金6萬元。對此，房地產公司認為，由于未取得商品房預售許可證，違反了法律強制性規定，認定認購書無效。認購書被確認無效后，定金即失去擔保的效力，應當判決駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。
<胡崇國律師解析>
雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特征，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。徐先生已按認購書的規定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執行認購書的過程中，徐先生并無違約行為，導致雙方未能簽訂主合同系因房地產公司未取得商品房預售許可證，無權預售商品房。該責任應全部由房地產公司承擔。據此，房地產公司應雙倍返還定金6萬元。開發商在預售前就與購房人簽訂認購書是通行做法，但沒有商品房預售許可證還與買方簽訂認購書并收受定金的責任不能由消費者承擔。
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