咨詢熱線內(nèi)容
2007年年底，我就要與相戀多年的男友結(jié)婚了，父母決定送給我們一套二居室的房子。為此，兩位老人到處去看樓盤，比較價(jià)格和質(zhì)量。看著他們那么勞累，我們真是于心不忍。鄰居王某聽說此事后，說他妹妹現(xiàn)有一處新房要出售，問我們有沒有購買的意向，并一再聲稱價(jià)格絕對(duì)便宜。我們聽后非常高興，這樣既可以省錢又可以省去父母終日的勞累，真是一舉兩得。
接下來的事情非常順利，我們同父母看房，簽訂房屋買賣合同，交付全部房款。有了鄰居王某出面，在價(jià)格上，他妹妹果然讓價(jià)很多，王某還建議我們不要去辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，說這樣還可以省下一大筆稅款。但是我還是略懂點(diǎn)法律知識(shí)，知道房產(chǎn)證的重要性，于購房次日便和男友到房管機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。但讓我大吃一驚的是，我們購買的這套房屋竟屬于違章建筑，根本就沒辦法辦理登記手續(xù)。
請(qǐng)問：違章建設(shè)的房屋可以買賣嗎?我應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益?
律師專線解答
林女士，可以明確告訴您的是，依照我國法律的規(guī)定，違章建筑的房屋是不可以買賣的，您所簽訂的房屋買賣合同無效。
根據(jù)我國《城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定，違章建筑嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限制拆除或者予以沒收；影響城市規(guī)劃但尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。可見，違章建筑物的產(chǎn)權(quán)在城市規(guī)劃行政主管部門未作出處理前是不能確定的，當(dāng)然不允許買賣。而根據(jù)我國《合同法》第52條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定訂立的合同無效。據(jù)此，在經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處理并經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，您所訂立的房屋買賣合同是無效的，當(dāng)然也不能取得房屋的所有權(quán)。
但是，您的損失還是可以得到賠償?shù)摹８鶕?jù)我國《合同法》第58條的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”在上述事件中，您并不知道所購買的房屋是違章建筑，自然也不存在過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；而王某的妹妹購買了此房屋，愿以低價(jià)轉(zhuǎn)讓，而且王某還在極力勸說您不要去房產(chǎn)管理部門辦過戶手續(xù)，這一系列現(xiàn)象表明，其對(duì)房屋的違法性可能是知曉的，存在不告訴您實(shí)情的故意，具有過錯(cuò)，所以其應(yīng)該承擔(dān)您因此造成的一切損失，具體包括全部房款及利息、違約金等。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢?nèi)藢?duì)違章建設(shè)房屋的性質(zhì)以及是否可以自由買賣的問題認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
需要提醒廣大購房者注意的是，在購房時(shí)一定要重視房產(chǎn)證的作用。尤其是在二手房交易的時(shí)候，在簽訂房屋買賣合同之前，您就應(yīng)該先檢查一下其是否具有合法的房產(chǎn)證，再交付房款，避免產(chǎn)生不必要的糾紛，使自己的利益受損。
鄰里之間本應(yīng)相互信任，但是，在做出關(guān)于您重大利益的決策時(shí)，還是應(yīng)該以法為先，這樣才是更為理智的做法。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第一百三十二條
《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十條
