咨詢熱線內容
我姓王，是四川來京的打工者。經過多年的努力，我利用自己的積蓄在郊區購買了張某的兩間平房做點小生意，并簽訂了房屋買賣協議。協議上明確約定，張某愿將其兩間平房以5萬元的價格轉讓給我，在我交清房款之日起房屋的所有權歸我，并約定第二天辦理過戶手續。當我按照合同的約定交付了房款后，張某便將房間鑰匙給了我，但是對辦過戶手續的事卻推托說有事改日再去。
誰知沒過幾天，張某居然打電話告訴我，說他不愿意賣給我這兩間平房了，愿將5萬元房款退還給我，另外再給我500元錢作為補償。對此，我堅決予以反對，為了裝修，我已經買好了地板磚和沙子、水泥等裝修材料。就這樣，事情僵持了下來。事隔半個月，我突然收到了法院的傳票。原來張某以房屋未辦理過戶手續為由，要求法院判令我所簽房屋買賣協議無效。
請問：我和張某簽訂的買賣房屋協議是否有效?
律師專線解答
王先生，您所遭遇的情形是許多購房者所遇到過的問題。根據我國《城市私有房屋管理條例》第9條的規定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。所以房屋過戶手續是購房者是否取得房屋所有權的要件。
由于房價不斷攀升，有些房屋出讓者以利益為重，在已簽訂房屋買賣協議后，未辦理過戶手續之前反悔，將房屋出售給另外的出價高者，從而侵害到買方。但法律是公正的，當出現像您這樣的情況時，法律對此也作出了補救性的規定。最高人民法院法發(1993)37號《全國民事審判工作座談會議紀要》規定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應維護合同的效力。”就您所講述的情況來看，您與張某簽訂的買賣房屋協議均為你們雙方自己的真實意思表示且不違反法律和社會公共利益，也無《合同法》第52條、第54條規定的合同無效或可撤銷的要件，所以此房屋買賣協議是合法有效的。況且，您交付了全部房款，張某也交付了房屋的鑰匙，視為雙方已履行合同。所以按照我國《合同法》第8條的規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。故您與張某簽訂的房屋買賣協議有效，且受國家法律保護，您只需同張某補辦房屋過戶手續即可。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對房屋買賣協議成立的特別規定這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
這里提醒廣大購房者，雖然法律對沒有辦理房產過戶手續的房屋買賣協議在特殊情況下也承認其效力，但是在買賣房屋時，不能為了省錢、省事而不辦理房產過戶手續，只簽訂房屋買賣協議，而是應該及時辦理相關的過戶手續，否則一旦發生糾紛，舉證非常困難，合法權益很難得到保障。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第五十四條《城市私有房屋管理條例》第九條
