問題一
個人住宅抵押貸款推廣面窄。在四大商業銀行中，只有建設銀行較為積極的進行這方面的貸款發放。對銀行而言，此類貸款額小、面廣、手續繁(與審核申請貸款的企業的程序相當)，屬微利零售業務。在無政府和央行貼息的情況下，并不太樂意經辦。而銀行這方面的資金多屬居民儲蓄、住宅儲蓄和結轉公積金等)，以上這些都造成資金來源狹窄，利率較高，以廣州建設銀行為例，十萬元的貸款分五年還清，其年利率達到21%，即五年后貸款人將還12萬左右。在現在通貨膨脹率幾近負值，國民經濟緩慢復蘇的情況下，這個利率可稱為“高利貸”。
問題二
二級抵押市場(也即三級市場)尚屬空白。雖然房改房可以上市流通，但這個作為盤活房地產存量的三級市場由于我國一直都沒有大力予以發展，其規模和數量都相當貧乏，在交投方面顯得并不活躍。該市場由于缺乏固定的交易場所、規范的操作規程、便捷的產權登記和管理制度，出現過高的交易成本，導致本身冷淡的市場出現發展過于滯后的情況，這從而也就大大削減了銀行這筆抵押貸款的流動性，使銀行的貸款意欲更受到打擊。然而對一個健康而有活力的房產交易市場來說，二級流通市場應在整個房產市場中占有較大分額的，象香港現在正在復蘇的樓市市場，二手樓交易就占了80%之多。
問題三
中介體系不健全。在申辦過程中，房產要進行資產評估、律師代理、公證、保險等多個手續。象廣州多由銀行代收，而其中的資產評估工作常由銀行自己另立部門進行。而這些實質上可有專門中介公司完成的工作就加大了成本和非專業化程度。由于銀行的包攬而導致的缺乏競爭，以上所列的將是一筆不菲的費用。據筆者調查，基本的收費總額達到2700多元。再加上政府收取的印花稅、他項權利登記費等稅費，足以讓中低收入家庭卻步，試想一下，如果一個下崗職工家庭需抵押房產做小本生意為生，那么這筆費用對他們來說將是一個難題。
而且房改房的上市過程中，還有一些非常實際的困難，就是在申辦過程中涉及單位或個人作連帶責任的保證人。雖然政府各部門出臺一條龍辦公服務，但老百姓的實際困難常存在于與房產有關系的單位的行政手續中，單位行政部門的手續辦得是否快捷，本單位是否還設有其他考察手續。由于上市的房改房都有一段歷史的了，在本單位操作上必然會涉及許多人事方面的困擾，這些都將成為老百姓跑斷腿才能辦妥的事。若房改房連家門都出不了，又何談上市流通呢?
對于普通老百姓來說，房產對于他們來說是財產中相當重要的構成部分，在現在社會保障體系尚未完整建立起來時，房產對他們還有特殊的保障意義。若這筆財產遭到折損，將更打擊他們的消費欲望，這對刺激有效需求顯然不利。由于房改房本身是一個政策性產物，而今要進入市場流通所遇到的種種困難無可避免需要得到政府的疏導和規范，才能使老百姓的房改房之路走得更順，走的更快。
