房改房繼承所涉權(quán)屬的認(rèn)定及處理
原告姚敢蓉與被告姚貴榮及第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮系姐妹關(guān)系。其父親姚名臘、母親王玉英生前均系湖北省輕工業(yè)機(jī)械廠(以下簡(jiǎn)稱省輕機(jī)廠)職工。1980年，省輕機(jī)廠將坐落于武漢市武昌區(qū)團(tuán)結(jié)路9號(hào)5單元房屋一套(建筑面積64.94平方米，以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)房)分配給姚名臘、王玉英夫婦居住使用。姚貴榮結(jié)婚時(shí)因軍婚無房，故與其父母共同居住在訟爭(zhēng)房?jī)?nèi)。1992年4月16日，姚名臘去世。1997年12月，省輕機(jī)廠進(jìn)行住房改革，將自管公有住房出售。王玉英于1997年12月21日向省輕機(jī)廠繳納7544元購(gòu)買所住房屋70%的產(chǎn)權(quán)。1998年1月8日，王玉英去世。2001年8月，省輕機(jī)廠進(jìn)行第二次房改，姚貴榮因住在訟爭(zhēng)房?jī)?nèi)，且系省輕機(jī)廠職工，故向省輕機(jī)廠繳納4512.60元，購(gòu)買其父母住房30%的產(chǎn)權(quán)。同年底，省輕機(jī)廠將訟爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)證發(fā)放給姚貴榮，該房權(quán)利人登記為姚貴榮。2003年，因姚貴榮另購(gòu)房屋，原告姚敢蓉隨即要求姚貴榮騰退該房。為此，雙方為該房權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議并訴至法院。
裁判
依照繼承法第十條、第十三條第三款的規(guī)定，一審法院判決如下：一、坐落于武昌區(qū)團(tuán)結(jié)路9號(hào)舊5層樓5單元建筑面積64.94平方米的房屋的所有權(quán)，由原告姚敢蓉、第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮各享有9.52平方米，被告姚貴榮享有17.33平方米。二、原告姚敢蓉、第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮于本判決書生效之日起十日內(nèi)各向被告姚貴榮支付購(gòu)房款451.26元。三、被告姚貴榮于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告姚敢蓉支付房租補(bǔ)償金1200元(租金按每月50元共計(jì)24個(gè)月計(jì)算)。四、駁回原告姚敢蓉的其他訴訟請(qǐng)求。一審宣判后，姚貴榮不服，以爭(zhēng)議房屋中的另30%產(chǎn)權(quán)份額不屬母親王玉英的遺產(chǎn)范圍，系自己購(gòu)買應(yīng)屬自己所有等為由，向武漢市中級(jí)人民法院提起上訴。2006年8月10日武漢市中級(jí)人民法院判決：駁回上訴，維持原判。
評(píng)析
本案中涉及的房改房系通過職工依政策規(guī)定繳納一定數(shù)額的資金而發(fā)生權(quán)屬性質(zhì)變更的房屋。即企業(yè)單位(指單位自管房)對(duì)職工的福利房享有100%的產(chǎn)權(quán)份額，企業(yè)單位與職工對(duì)福利房享有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額(職工通過繳納一定比例房款，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)占有60%或70%的份額，企業(yè)單位占40%或30%的份額)，職工對(duì)所分配房屋享有100%的產(chǎn)權(quán)份額(職工通過再補(bǔ)交一定比例房款)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于第二次房改時(shí)購(gòu)買的30%的產(chǎn)權(quán)是否屬于遺產(chǎn)范圍。
從本案情況分析看：
第一，房改房具有專屬性和財(cái)產(chǎn)性的法律特征。福利房具有福利性和專屬性，產(chǎn)生于我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期。隨著住房制度的改革，其財(cái)產(chǎn)性逐漸顯現(xiàn)。所謂專屬性，是指分得福利房的人須是所屬單位具備一定資格條件的職工，亦即特定性。所謂財(cái)產(chǎn)性，是指分得福利房的人因?qū)υ摲肯碛杏谰玫牧畠r(jià)承租權(quán)而間接(變相)享有的經(jīng)濟(jì)利益，亦即福利。因此，對(duì)福利房的承租權(quán)，具有專屬和財(cái)產(chǎn)的特定性，它有別于一般意義上的房屋承租權(quán)。本案訟爭(zhēng)房原系省輕機(jī)廠作為福利房分配給所屬職工姚、王夫婦承租使用。因此，姚、王夫婦生前對(duì)訟爭(zhēng)房享有特定的承租權(quán)。
第二，被繼承人享有對(duì)特定承租權(quán)所具有的專屬財(cái)產(chǎn)權(quán)利。本案中，第一次房改時(shí)，根據(jù)房改政策，被繼承人王玉英基于對(duì)訟爭(zhēng)房享有特定的承租權(quán)，而作為特定購(gòu)房對(duì)象購(gòu)得70%的產(chǎn)權(quán)份額。因此，第一次房改后，王玉英對(duì)訟爭(zhēng)房享有70%的產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)，對(duì)另30%的產(chǎn)權(quán)份額仍享有特定的承租權(quán)。王玉英死亡時(shí)，訟爭(zhēng)房尚未進(jìn)行第二次房改。因此，繼承開始時(shí)，依據(jù)我國(guó)繼承法的規(guī)定，訟爭(zhēng)房的70%產(chǎn)權(quán)份額屬王玉英的遺產(chǎn)范圍。那么，剩下的30%的產(chǎn)權(quán)份額是否納入遺產(chǎn)范圍呢?從法律性質(zhì)看，王玉英生前對(duì)30%的產(chǎn)權(quán)份額享有特定的承租權(quán)，對(duì)福利房的這種特定承租權(quán)具有身份的專屬性和福利的財(cái)產(chǎn)性，這種特定承租權(quán)亦即具有專屬的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。法律規(guī)定，遺產(chǎn)是以財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利為標(biāo)的。因此，王玉英對(duì)30%的產(chǎn)權(quán)份額享有的專屬的財(cái)產(chǎn)權(quán)利亦應(yīng)納入其遺產(chǎn)范圍考慮(因?yàn)樵擁?xiàng)專屬的財(cái)產(chǎn)權(quán)利基于福利性，抽象且不具體，并有待轉(zhuǎn)化，系特定過渡時(shí)期的產(chǎn)物，故稱納入遺產(chǎn)范圍考慮)。
第三，特定房改房的承租權(quán)納入遺產(chǎn)范圍的法律依據(jù)。對(duì)于房屋承租權(quán)，我國(guó)繼承法目前尚無明確規(guī)定可以繼承。傳統(tǒng)意義上，專屬于已故公民生前對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)，不得作為遺產(chǎn)繼承。但是特定的房改房與此不盡相同，它系我國(guó)房屋制度改革時(shí)出現(xiàn)的房屋性質(zhì)變更過程中的特定房屋。基于對(duì)該類房屋享有的特定承租權(quán)，可在一定條件下(房改時(shí)繳納一定比例的購(gòu)房款)變更為所有權(quán)。因此，由于特定的承租權(quán)含有專屬的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，特定的承租權(quán)人可期待通過房改(繳納一定比例購(gòu)房款)取得房屋所有權(quán)。我國(guó)繼承法第二條第一款及第一款第(六)項(xiàng)規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。由此可見，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性是遺產(chǎn)可繼承性的關(guān)鍵。期待權(quán)是成立條件尚未完全具備，但將來可以或有可能完全具備的權(quán)利。這種權(quán)利雖然并未被權(quán)利主體所實(shí)際取得，但其將來可以或有可能取得。因此，取得他項(xiàng)權(quán)的期待權(quán)同樣具有可繼承性。故而，本案中，將特定承租權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，以及基于該權(quán)利所具有的期待權(quán)(即補(bǔ)交購(gòu)房款的權(quán)利，從而取得房屋所有權(quán))納入遺產(chǎn)范圍，是具有一定法律理論依據(jù)的。因此，在其他權(quán)利人未明確放棄該項(xiàng)權(quán)利的情況下，權(quán)利人之一的姚貴榮獨(dú)自行使該項(xiàng)派生的購(gòu)房權(quán)利，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益。其所交購(gòu)房款應(yīng)視為墊資，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例給付姚貴榮。
