引言:我國的住房制度改革已進行了多年。從公房承租到房改售房又到房改房上市，從福利分房到取消福利實行住房公積金制度又到貨幣補貼，現(xiàn)在住房已基本實現(xiàn)商品化。隨著公房的私有化，也不可避免地引發(fā)房產(chǎn)糾紛，處理好婚姻、繼承等中有關(guān)房改房的分割，可以避免引發(fā)當(dāng)事人之間、職工與單位之間諸多矛盾，也有利于建立與我國社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度。下面介紹的一樁婚姻案件就是有關(guān)房改房如何分割的問題。
案情
本案原告楊某與被告馬某于1989年1月16日登記結(jié)婚，婚后住在馬某單位所分配的公房張家山105室內(nèi)。1995年6月，雙方經(jīng)法院調(diào)解離婚，但對張家山105室房屋未做處理。1995年年底，楊某又搬回張家山105室 ，與馬某共同生活，但雙方并未辦理復(fù)婚登記手續(xù)。1995年12月，馬某原工作單位某儲運公司進行房改售房，馬某、楊某隱瞞已經(jīng)離婚的事實，楊某在其工作單位取得工齡證明并由馬某交給其單位，該儲運公司遂以雙方工齡為依據(jù)并據(jù)當(dāng)時房改政策辦理了優(yōu)惠售房手續(xù)。該房產(chǎn)權(quán)人登記為馬某一人，但在有關(guān)儲運公司房改資料中發(fā)現(xiàn)當(dāng)時馬某將楊某登記為配偶;該房改房私人購買產(chǎn)權(quán)比例為80%.1999年3月，雙方將該房另20%產(chǎn)權(quán)買斷。
2001年8月，雙方又發(fā)生矛盾，楊某搬出上述張家山105室，攜女另居。2003年3月18日，楊某訴至原審法院，請求解除同居關(guān)系并要求依法分割張家山105室房屋。訴訟期間，馬某于2003年4月向原售房單位說明了當(dāng)初隱瞞離婚、騙女方工齡而優(yōu)惠購房之事實，并按單位的要求補交了不應(yīng)享受女方工齡優(yōu)惠的“房改房工齡款”2332.95元。
裁判要旨
一審法院認為，原、被告離婚后不久未辦理復(fù)婚登記手續(xù)又同居，違反我國婚姻家庭法律制度，該同居關(guān)系依法應(yīng)予解除。張家山105室房屋系雙方按房改房價共同購置，應(yīng)認定為雙方共同共有。雙方隱瞞已調(diào)解離婚之實，購房時摻入了原告的工齡并享受優(yōu)惠購房行為當(dāng)屬不當(dāng)行為，原售房單位于近期對此予以糾正并責(zé)令被告補交了工齡優(yōu)惠款，此舉亦屬正當(dāng)，但上述情況不能改變該房屋系雙方共同購買及共同共有的性質(zhì)。由于該房系房改售房，帶有單位福利性質(zhì)，而經(jīng)售房單位糾正后的福利對象僅為被告，被告應(yīng)占有該房產(chǎn)較多份額;另鑒于雙方同居時間較長，原婚生女亦由原告撫養(yǎng)的實際情況，兼顧婦女兒童合法權(quán)益，原告亦可酌情多分該房產(chǎn)份額。據(jù)此，一審法院判決：解除原告楊某與被告馬某的同居關(guān)系;雙方同居期間共同取得的張家山105室房屋歸馬某所有，馬某給付楊某該房折價款28000元。
一審宣判后，雙方皆不服上訴，楊某認為張家山105室的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)平均分割或應(yīng)獲得房價的一半即40000元;馬某上訴稱：該房產(chǎn)權(quán)屬不是雙方共有財產(chǎn)，楊某無權(quán)參與購買馬某單位出售的房改房。原審判決楊某分得房屋價值的35%，顯屬適用法律錯誤。二審法院認為，有關(guān)張家山105室房屋系雙方同居生活期間購置的財產(chǎn)，應(yīng)按一般共有財產(chǎn)處理。原判基于該房的福利性質(zhì)等因素對該房所作的具體分割，不違反有關(guān)法律規(guī)定，亦符合財產(chǎn)的來源、性質(zhì)等實際狀況。
近日，二審法院終審判決：駁回上訴，維持原判。
分析。
所謂房改房是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。成本價或標(biāo)準(zhǔn)價的產(chǎn)權(quán)表明該房屋的占有、使用的權(quán)利通常歸產(chǎn)權(quán)人，但該房屋通常不能辦理贈與，在收益權(quán)上受到一定的限制。若直接上市交易，有的除需征求原產(chǎn)權(quán)單位是否行使優(yōu)先購買權(quán)外，還需補交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款?，F(xiàn)今，隨著各地房改房的上市，成本價或標(biāo)準(zhǔn)價的區(qū)別已不是很明顯，房改房與普通商品房的區(qū)別也不是很大。但房改房的買賣價格是一種政策優(yōu)惠價格，未完全體現(xiàn)房屋的商品價值。房改房首次購房時通常享受了以下優(yōu)惠：成新折扣(綜合考慮房屋拆舊及相關(guān)調(diào)整系數(shù)如層次、朝向等計算房屋價值)、工齡折扣(通常工齡按夫婦雙方工齡年限之和計算，每平方米每年折多少元)、付款折扣(一次付清住房全部價款的，給予相應(yīng)價款的20%的折扣等)。房改房有些地方規(guī)定也可以繼承、贈與或以其他形式轉(zhuǎn)讓，但須按國家規(guī)定交納有關(guān)費用。我國各地方各部門陸續(xù)進行住房制度改革，到九八年已基本實施完畢，現(xiàn)在住房已基本實現(xiàn)商品化。
筆者認為，房改房在進行分割處理時，不應(yīng)單純以是否為售房單位的職工為標(biāo)準(zhǔn)來決定。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條之規(guī)定，以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購房的，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對象應(yīng)是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對這種房改房有平等的處理權(quán)。根據(jù)一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務(wù)、級別、工作年限等相掛鉤，購買價格常遠遠低于房屋的市場價值，而當(dāng)初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議十分棘手。司法實踐中應(yīng)把握好以下幾個原則：第一，購房優(yōu)惠政策夫妻均享原則。房改房不是單位分配給職工個人的、不屬職工個人的財產(chǎn)，也不是包含其他家庭成員的家庭共同共有財產(chǎn)，而應(yīng)是夫妻共有財產(chǎn)。第二，合法、調(diào)解原則。家庭糾紛盡量調(diào)解、軟化矛盾;對訴訟中任何一方采取的不法行為應(yīng)予以堅決制止，并適當(dāng)制裁。第三，照顧婦女兒童合法權(quán)益原則。要有利于子女健康成長，對撫養(yǎng)子女方應(yīng)給予照顧，條件基本相同時，應(yīng)照顧女方。第四，兼顧售房單位的利益原則。特別是部分產(chǎn)權(quán)房改房，單位是房屋的按份共有人，析產(chǎn)時，一定要先征求單位意見，以避免新的沖突。第五，具體問題具體分析原則。應(yīng)具體案情具體對待，充分考慮當(dāng)事人居住的實際情況，能分開使用的就不要拍賣，靈活運用以上多種原則來處理。審判實踐中，常用兩種方法：一是變賣分割法，可將房改房以市場價出售再分割價款，二是競價分割法，當(dāng)事人在人民法院的主持下，通過公開相互競價，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬最高出價方所有，他方得到相應(yīng)補償價款的房屋分割方式。
2003年12月25日最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)確定的原則是房改房應(yīng)按市場價分割。以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，在分割時以市場價作為補償標(biāo)準(zhǔn)是恰當(dāng)?shù)摹７值玫淖》康囊环綉?yīng)按等價原則給予另一方相當(dāng)于該住房一半價值的補償。該解釋第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。第20條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，可以根據(jù)個案的情況、考慮當(dāng)事人的意愿，采取競價、評估、拍賣等形式，以便糾紛得到妥善解決。本案中，法院綜合考慮了照顧女方與子女、合法、調(diào)解、兼顧單位利益、具體問題具體分析等原則，對訴爭的房改房進行了妥善分割。
