先來看一個案例！
2015年3月1日，韓先生與張女士簽訂合同，欲購買其位于西城區(qū)廣外大街一處43平方米、總價174萬的房屋。該房由張女士于2013年以按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。
韓先生知曉張女士未還清借款，該房屋抵押權未消滅的情況，所以在合同中約定：張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款手續(xù)。
韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續(xù)交易。
韓先生遂起訴，要求張女士依照合同支付違約金。
【案例分析】
設立抵押權的房屋在交易之前一般應先解除抵押。本案中，雙方對解除抵押進行了約定，但張女士未按約定辦理，并導致合同無法繼續(xù)履行，其應當承擔違約責任。
盡管法院判決張女士支付違約金，但法官認為，有必要提醒購房者注意：交易房屋存在抵押情況時，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人首先解除抵押，以防意外情況的發(fā)生。
相關知識：已抵押的商品房是否可以買賣？
按照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，當商品房在抵押期間，抵押人若需轉讓已辦理登記的抵押物，應及時通知抵押權人，并告知受讓人。
同時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，只要經(jīng)過抵押權人同意，已設抵押的房地產(chǎn)可以轉讓或者出租，抵押房地產(chǎn)轉讓或者出租所得價款應向抵押權人提前清償所擔保的債權，超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有。
由此可見，只要該商品房已經(jīng)取得了預售許可證，就算已經(jīng)被抵押出去，仍然是可以進行買賣的，如果購房者買到這樣的房子，只需讓開發(fā)商去銀行解除抵押即可。
那么要如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風險？
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由于商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
也就是說，如果在房屋交付時或辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》時，購房者才知道開發(fā)商已將交易房屋抵押，而且開發(fā)商未能在交接房屋時或辦理兩證時解除抵押，購房者可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
此外，購房者除了要仔細閱讀商品房買賣合同的全部內容之外，還應在合同約定“出賣人需保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任”，同時還需明確開發(fā)商應承擔的具體賠償金額和賠付時間，以保證自己能得到應有的民事補償。
