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從去年6月1日起，南京二手房交易多了營(yíng)業(yè)稅，高檔房的契稅也從2%調(diào)到4%。歲末年初，房產(chǎn)登記部門(mén)發(fā)現(xiàn)，這大半年來(lái)，各種避稅逃稅方法層出不窮，然而留下的隱患也不少，有些可能連當(dāng)事人自己都沒(méi)想到。

　　究竟該怎么避稅？記者專訪專業(yè)代理房產(chǎn)交易的三法律師事務(wù)所律師，為您尋找穩(wěn)妥的房產(chǎn)過(guò)戶交稅方法。

　　親屬過(guò)戶：房?jī)r(jià)填200元一套？

　　后遺癥：一旦反悔損失就大了

　　去年6月3日，不知讀者們還記不記得，在營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始征收的當(dāng)天，就出現(xiàn)了首例低報(bào)房?jī)r(jià)避稅的，一套房總價(jià)才填了200元，快報(bào)對(duì)此進(jìn)行了專題報(bào)道。

　　記者了解到，這套房是爺爺過(guò)戶給孫子的，照理說(shuō)不是“交易”而是“贈(zèng)與”，不存在交易房?jī)r(jià)、不用交營(yíng)業(yè)稅。但是贈(zèng)與要按房產(chǎn)總價(jià)值的4%來(lái)交契稅，而買(mǎi)賣(mài)的契稅只有總房?jī)r(jià)的2%。因此在沒(méi)有增加營(yíng)業(yè)稅之前，贈(zèng)與的房產(chǎn)過(guò)戶一般都走買(mǎi)賣(mài)程序，可以省2%的稅。但現(xiàn)在，買(mǎi)賣(mài)還多了一筆總房?jī)r(jià)5.6%的營(yíng)業(yè)稅，那是不是還是走贈(zèng)與程序比較劃算呢？

　　這對(duì)爺孫倆卻沒(méi)這么辦，因?yàn)槟壳澳暇┑钠醵愓魇帐前捶慨a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估的，而營(yíng)業(yè)稅卻以個(gè)人申報(bào)的作數(shù)。因此他們依然走買(mǎi)賣(mài)程序，低報(bào)總房?jī)r(jià)200元才交了11.2元的營(yíng)業(yè)稅；而如果走贈(zèng)與程序，征收部門(mén)按市場(chǎng)行情評(píng)估房?jī)r(jià)收稅，多交的2%契稅至少有3000-4000元！

　　“看似這家人討了巧，但仍有弊端。”南京三法律師事務(wù)所戎浩軍律師告訴記者：家庭過(guò)戶一般內(nèi)部糾紛多，將來(lái)一旦兒孫不孝順，爺爺反悔，房子也要不回了。

　　不滿2年：買(mǎi)賣(mài)手續(xù)延期辦理？

　　后遺癥：個(gè)稅一來(lái)矛盾就來(lái)了

　　自從多了房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，新空房(也就是還住過(guò)人就轉(zhuǎn)讓的新商品房)就多了這樣一種掛牌報(bào)價(jià)方式：“打包價(jià)70萬(wàn)，含契稅、維修基金、營(yíng)業(yè)稅”，或是“65萬(wàn)，契稅、維修基金、營(yíng)業(yè)稅由買(mǎi)方出”。雖然新增的營(yíng)業(yè)稅是由賣(mài)方交，然而買(mǎi)方卻發(fā)現(xiàn)，如果要買(mǎi)不到2年就轉(zhuǎn)讓的新空房，營(yíng)業(yè)稅直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的升高。

　　于是買(mǎi)賣(mài)雙方一致想避稅。“2年后就不用交營(yíng)業(yè)稅，如果我們能等到賣(mài)方拿到房產(chǎn)證2年后再辦過(guò)戶手續(xù)，能不能讓房主把房?jī)r(jià)再降點(diǎn)？”買(mǎi)方往往會(huì)向經(jīng)手的房產(chǎn)中介提出這樣的建議。但記者了解到，最后實(shí)際這樣做的當(dāng)事人卻寥寥無(wú)幾。

　　三法律師事務(wù)所戎律師表示，房產(chǎn)交易延期登記風(fēng)險(xiǎn)重重。首先，買(mǎi)方付了錢(qián)，賣(mài)方雖然可以把房產(chǎn)證押給買(mǎi)方，但賣(mài)方可以補(bǔ)辦房產(chǎn)證，再把房子賣(mài)給別人或抵押給銀行借債。其次，二手房個(gè)稅一旦開(kāi)始征收，賣(mài)方又多一筆稅，因?yàn)檠悠谵k理造成的損失究竟誰(shuí)來(lái)負(fù)？矛盾由此產(chǎn)生。

　　高檔房：低報(bào)房?jī)r(jià)能少交稅？

　　后遺癥：買(mǎi)方日后將為此買(mǎi)單

　　據(jù)房產(chǎn)登記透露，還有一種買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)積極要求避稅的房子，就是“高檔房”。按照去年6月1日起實(shí)施的樓市新政，單套面積超過(guò)144m2的、單價(jià)主城區(qū)超過(guò)8690元/m2的、小區(qū)容積率低于1.0，只要符合這三個(gè)條件之一，該房就是“非普通住宅”，俗稱“高檔房”，購(gòu)買(mǎi)者按交總房?jī)r(jià)的4%來(lái)交契稅。因此，遇到主城區(qū)單價(jià)過(guò)萬(wàn)元的房子，一般都會(huì)把單價(jià)填在8690元/m2之下，“少”交點(diǎn)稅。

　　南京三法律師事務(wù)所律師告訴記者，這樣做嚴(yán)格意義上講是偷漏稅的違法行為。更麻煩的是，將來(lái)個(gè)稅一旦強(qiáng)制征收，買(mǎi)方再賣(mài)該房時(shí)，要按買(mǎi)入賣(mài)出差價(jià)的20%交納所得稅。