現就上海市地方稅務局《關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》（以下簡稱《通知》）的有關問題解答如下：
1.《通知》適用的對象是哪些？
答：本《通知》適用于購買本市行政區域范圍內普通住房（包括從二手房市場購入的商品住房、售后公房），居住不滿一年就出售的個人，包括本市戶籍居民和非本市戶籍個人、外籍個人。
2. 如何計算購買后居住是否滿一年？
答：應按照房產所有人即出售人購進該普通住房時房地產權證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間，至出售該普通住房時向稅務機關申請開具售房發票的當天按孰先原則計算是否滿一年。
例如：張某于2004 年購買了一套普通住房，房地產權證上記載的時間是2004年4月30日，而房屋交接書上記載的時間為2004年4月1日。張某于2005年3月31日向稅務機關申請開具售房發票出售該房產，盡管房地產權證上記載的時間至其申請開具發票出售的時間不滿一年，但房屋交接書上記載的時間至其出售時間正好滿一年，則認定張某居住時間已滿一年（2004年4月1日至2005年3月31日），可免征營業稅及附加。
3. 如何計算出售住房的計稅依據？
答：按房產所有人出售該房產時與購房者簽訂的房產買賣合同上注明的售價減去購買該房產時購房發票上注明的購房價款后的差額作為營業稅的計稅依據。如果房產買賣合同注明的房產銷售價格明顯低于市場價格的，稅務機關可依據稅法規定核定該房產計稅的售房價格。
4. 如何計算稅款？
答：計稅依據確定后，按5%的稅率計算征收營業稅，同時，按應繳納的營業稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。
例如：張某出售一套位于本市某中心區的普通住房，合同銷售價80萬元，該住宅購進時的發票注明價格為70萬元，居住未滿一年，其應納稅費為：
?。?）應納營業稅=（800000元-700000元）×5%=5000元；
?。?）應納城建稅=5000元×7%=350元；
（3）應納教育費附加=5000元×3%=150元；
?。?）應納河道整治費=5000元×1%=50元。
合計應繳納稅費5550元。
外籍個人繳納城建稅、教育費附加的問題按稅法有關規定執行。
5. 出售者如何辦理有關納稅事宜？
答：出售者應持房地產權證、房屋交接書、原購房發票以及與購房者簽訂的買賣合同、相關人員的身份證等，向房產所在地的稅務機關專設窗口（一般設在房產交易中心內）申請開具售房發票并據以確定征免營業稅及附加。如屬于應征收營業稅及附加的房產，由稅務機關計算應征收稅款并開具繳款書，由出售者至稅務機關指定的征收窗口繳清稅款后，再至上述專設窗口申請開具售房發票；如屬于免稅房產，稅務機關只出具相關售房發票。
6. 文件下發前已簽訂房產買賣合同，但未申請開具售房發票并辦理產權過戶手續的，是否適用本《通知》？
答：對本《通知》下發前，房產所有人已與他人簽訂了房產買賣合同，但未申請開具售房發票并辦理房產過戶手續的，適用本《通知》的各項規定。
7. 為什么對本市城鎮居民按市政府規定的政策購買的售后公房，出售時不受居住年限的限制，免征營業稅及附加？
答：本市城鎮居民按市政府規定的政策購買的售后公房，一般已居住了較長時間，因此，當其按規定政策購買該住宅后出售，不再受購買后居住滿一年的時間限制。但對個人從二手房市場購入的售后公房，出售時仍應按本《通知》規定的居住年限，確定征免營業稅及附加。
