目前，《深圳市經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法》正在公開征求意見。其中規(guī)定：對(duì)深圳市經(jīng)適房申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)、上市交易的，要補(bǔ)繳經(jīng)適房增值收益的50%。
做一個(gè)測(cè)算：以深圳桃源村三期的經(jīng)適房來說，2008年每平方米的出售價(jià)格不到5000元，現(xiàn)在附近的桃源村二期商品房均價(jià)已達(dá)2.5萬(wàn)元，若以90平方米戶型為例，至少漲了180萬(wàn)元，要申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)或辦理上市交易時(shí)，就要繳納給政府90萬(wàn)元左右。
那么，政府對(duì)經(jīng)適房“增值”部分要征收50%，是否公平呢?
先說說以往的經(jīng)適房作為一種住房保障問題在哪里。中國(guó)的保障房形式，主要可分為租、售兩類：一是以經(jīng)適房為主的產(chǎn)權(quán)型保障房，二是以廉租房、公租房為主的租賃型保障房。這兩類保障房的分類標(biāo)準(zhǔn)在于保障對(duì)象對(duì)房屋所享有權(quán)利的屬性不同，經(jīng)適房的居住人對(duì)房屋享有物權(quán);廉租房和公租房的居住人僅對(duì)房屋享有債權(quán);從經(jīng)濟(jì)上說，前者因?yàn)橄碛形餀?quán)，從而會(huì)因?yàn)榉孔拥囊鐑r(jià)而得到收益;這種收益又違背了保障房制度的初衷。
事實(shí)上，我國(guó)之前的經(jīng)適房其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共租賃房，早已溢出保障體制，扭曲了住房保障公平分配。學(xué)術(shù)界將經(jīng)適房的這一現(xiàn)象稱為“負(fù)保障”。所以去年10月，有住建部官員向記者透露，最終將取消經(jīng)適房。
而這次公開征求意見的《深圳市經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法》，其實(shí)針對(duì)的是改良的、“不完全產(chǎn)權(quán)”經(jīng)適房，即以2008年1月18日深圳公布《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》為線。因?yàn)?008年的這個(gè)《辦法》提出了“不完全產(chǎn)權(quán)”經(jīng)適房，其實(shí)就是讓市民與政府對(duì)經(jīng)適房“共有”，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房產(chǎn)增值的“共享”，這樣就避免了之前的經(jīng)適房收益過大，溢出保障范圍的問題。
那么經(jīng)適房的增值，該怎么分配才算公平呢?這也就是近年來學(xué)界討論得很熱烈的“經(jīng)適房退出”問題。
有學(xué)者做了復(fù)雜的“經(jīng)適房退出”數(shù)學(xué)模型，其中的變量包括：購(gòu)買經(jīng)適房的出資額、原始價(jià)格;當(dāng)時(shí)的社會(huì)房?jī)r(jià);上市時(shí)的社會(huì)房?jī)r(jià);社會(huì)平均收益率(存款利率);經(jīng)適房購(gòu)買通過認(rèn)購(gòu)經(jīng)適房從而不用支付的房租的機(jī)會(huì)成本……
有學(xué)者以江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的政府回購(gòu)為例，認(rèn)為該方式很好地解決了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰而造成的財(cái)政投資無(wú)法收回的問題。其實(shí)，淮安的經(jīng)適房是有明確產(chǎn)權(quán)比率的，市民與政府按7：3或者5：5兩種比例持有經(jīng)適房，并且地方立法明確：共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房中政府持有的產(chǎn)權(quán)部分，實(shí)用“租用”制度。所以在上市交易時(shí)，增值分配原則較明確。
而深圳市2008年以后的經(jīng)適房，雖然也是“準(zhǔn)共有”的，但并沒有明確市民、政府持有比例，所以，怎么分配經(jīng)適房的增值，還真難有定論。但既然當(dāng)初購(gòu)房時(shí)售房合同就規(guī)定，購(gòu)房合同滿5年后，“住房上市轉(zhuǎn)讓的收益分成，按政府屆時(shí)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”，那么目前這個(gè)50%的補(bǔ)繳率還是比較公平的。
有人或許問：既然經(jīng)適房是保障房，為什么不可以把100%的增值歸為政府所有呢?其實(shí)，購(gòu)房者當(dāng)初既是在享受福利保障，也是花錢在購(gòu)買經(jīng)適房，解決了政府保障房投入的資金問題，所以也得讓這些購(gòu)房者共享房產(chǎn)的增值收益。
總之，經(jīng)適房在上市前補(bǔ)繳增值收益的機(jī)制，有利于回籠保障房的建設(shè)資金，盤活存量，讓保障房流動(dòng)起來，以便能夠覆蓋更多的人群。這是一個(gè)多贏的局面。
