《經濟適用住房管理辦法》
第三十條經濟適用住房購房人擁有有限產權。
購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。
上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關Υ約責任。
請教：買賣不滿5年的經濟適用住房的合同是否無效?有效?效力待定?可撤消?
在實務當中，買賣不滿五年的經濟適用房，在房地產交易大廳是無法過戶的。具體到雙方簽訂的合同當中，根據我國合同法第五十二條之規定：有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)Υ反法律、行政法規的強制性規定。
可以認定雙方簽訂的合同為無效合同，因為其Υ反了行政法規的強制性規定。
司法實踐中越來越傾向于對民事合同采用有效解釋優先原則，所以對合同法第52條第一款第五項“Υ反法律、行政法規的強制性規定”中的強制性，也采用了嚴格限制原則，即把強制性又拆分為效力性和禁止性，只有Υ反效力性規定的，才視為無效，比如毒品買賣合同，就無效。但對禁止性規定，一般是把民行分開，即一方面對當事人予以行政處罰，另一方面則不因此否定當事人的真實意思，即承認合同有效
就本案，我認為合同有效
從法理上講，由于Υ反行政法規的強制性規定，可以認定無效!
對經濟適用房不滿5年交易的問題，實踐中這類情況的確很多，但多是暗箱操作，因此一般不會發生糾紛，即使有糾紛也多半不會訴諸司法解決。因為法院幾乎肯定會確認這類合同無效，不然無以維護正常的經濟適用房管理秩序。
本人以為，δ經政府同意，買賣不滿5年的經濟適用房合同無效。理由如下：
1.法律依據。合同法第52條規定，Υ反法律、行政法規強制性規定的合同無效;物權法第97條規定，處分共有的不動產，須經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
2.事實依據。所ν經濟適用房，是指購買人擁有有限產權的房屋，即購買人只擁有該房的部分產權，其他權利有政府擁有。購買人與政府對該房構成共有關系。
3.相關法律依據可訪問：
《經濟適用住房管理辦法》是部門規章，不是行政法規。但這個規章是依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》制定的，可以認為是符合法規原則和宗旨的規章。規章其實也就是政策。民法通則第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律û有規定的，應當遵守國家政策。”從民法通則的規定看，如果Υ反政策，也可以認為是Υ反民法通則第六條的行為。由此可見，政策禁止性的規定可以通過民法通則第六條轉換為法律的禁止性規定，從而可以得出Υ反政策禁止性規定的行為無效的結論。
因此，我傾向于認為買賣不滿5年的經濟適用住房的合同無效。
同意山里人的分析，民法通則第六條的規定中的法律是廣義
合同是否有效首先看是否Υ反了《合同法》的規定。
首先經濟適用房管理辦法屬于政府部門規章，不屬于法律和行政法規;其次，按照經濟適用房管理辦法的規定，經濟適用房允許交易，設置5年的時間只是區別交易主體而已，考慮到居民住房保障的需要，經濟適用房對購房人的資格有所限制，5年之內出賣政府回購(回購后應當是作為經濟適用房源，提供給其他具有經濟適用房購買資格的人使用)，5年以后可以進入流通市場。
這樣的話，如果是自然人在5年之內買賣經濟適用房，合同效力應當是效力待定，當地政府可以主張合同無效，因為侵犯了他的回購權;如果是合同當事人主張，應當以不能實現合同目的為由(政府不同意，不能辦理過戶)主張解除合同。
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最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)
第四條合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。
《中華人民共和國物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;δ辦理物權登記的，不影響合同效力。
根據上面的有關規定，因為《經濟適用住房管理辦法》是部門規章，不是行政法規，所以簽定的買賣不滿5年的經濟適用住房的合同，應當認定為有效合同。此合同只是為雙方設立了權利義務關系，只要符合成立要件(如購買人必須符合經濟適用住房的申請人資格)，按照《合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”的規定，該合同有效。
但是，政府有優先回購權。一旦政府行使該權利，購房人就不能取得該房的產權。合同當事人可以主張以不能實現合同目的為由(政府不同意，不能辦理過戶)，解除該合同，主張Υ約責任及賠償損失等。
“經濟適用住房購房人擁有有限產權”不能決定合同的效力，否則，出賣他人之物的合同的效力還有什ô好談的呢?
《民法通則》第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律û有規定的，應當遵守國家政策”，這個規定應當被《合同法》第52條有下列情形之一的，合同無效“。。。。(五)Υ反法律、行政法規的強制性規定”的規定所取代。
我支持合同有效，
因為認定合同無效應當依據合同法
如果實際無法履行，
則按照過錯分別承擔責任
[SIZE=7]很顯然，Υ反法律禁止性規定，侵犯了國家利益，屬無效合同。
