經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用房的特性決定了決定適用房的申請(qǐng)、購買、轉(zhuǎn)讓都有一些特殊的條件和限制：比如在購買多長時(shí)間內(nèi)不得上市交易，交易后要補(bǔ)交多少費(fèi)用。而且從長遠(yuǎn)來看，將來應(yīng)該是限制越來越多，最終很可能變?yōu)椴荒苌鲜薪灰祝烧刭徎蛟谙薅ǖ姆仙暾?qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的人群中流轉(zhuǎn)。
比如在北京，按《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》和2008年4月8日《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易”。
在司法實(shí)踐中，有不少不到5年、不符合上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房也被交易，并引發(fā)糾紛訴到法院，這種情況下，買賣合同是否有效?如何處理?
以北京的司法實(shí)踐來看，一般分以下幾種情況判斷和處理：原則上，就不到規(guī)定上市期限的已購經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行交易的買賣合同，一方起訴到法院主張買賣合同無效的，可認(rèn)定買賣合同無效。
交易的已購經(jīng)濟(jì)適用住房是在2008年4月11日之前簽訂的買賣合同，雙方在合同中約定該房符合上市交易條件后再辦理過戶手續(xù)，或者在一審辯論結(jié)束語前該房已符合上市交易條件的，可認(rèn)定該合同有效。(2008年4月11日是《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》限定的時(shí)間)
出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。如果經(jīng)過訴訟確認(rèn)該類買賣合同無效，會(huì)給雙方帶來什ô后果呢?按合同法等相關(guān)法律的規(guī)定，通常，合同無效，應(yīng)該是雙方各自返還，對(duì)合同無效負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)賠償對(duì)方相應(yīng)損失。
到法院主張已購經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無效的，一般都是賣方，原因很簡單，就是房價(jià)的不斷上漲，讓很多經(jīng)濟(jì)適用房的賣方覺得虧了。針對(duì)這一特點(diǎn)，如果買賣合同被出賣方訴到法院確認(rèn)無效，買方有權(quán)要求得到一定的損失賠償。法院在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時(shí)會(huì)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過錯(cuò)程度等因素，最終予以確定。所以，在賣方主張合同無效后，買方適當(dāng)維權(quán)，賣方應(yīng)該也無法取得預(yù)期的房屋收回的利益。
當(dāng)然，對(duì)于不符合上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房的買賣，本來就屬于買賣雙方規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房政策的一種Υ規(guī)行為，對(duì)雙方而言，都是有風(fēng)險(xiǎn)的，而且經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策，也一直在不斷調(diào)整中，將來肯定會(huì)越來越嚴(yán)格，從律師的角度看，如果不符合交易條件，還是不要交易為好。
