經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。與普通商品房相比，經(jīng)濟適用房價格低廉，但它的取得、占有、使用、收益和處分均受到國家政策的嚴格限制。人們在購買、占有、使用、收益和處分經(jīng)濟適用房過程中產(chǎn)生的民事糾紛，被稱之為涉經(jīng)濟適用房的民事糾紛。隨著房價的急劇攀升，涉經(jīng)濟適用房的民事糾紛越來越多。
在北京，提到“經(jīng)濟適用房”，不少人會馬上想到回龍觀和天通苑。從北京市正式啟動經(jīng)濟適用房工程以來，大規(guī)模的經(jīng)濟適用房項目——回龍觀文化居住區(qū)和天通苑經(jīng)濟適用房相繼在北京的昌平區(qū)開工建設(shè)。昌平區(qū)成為北京市擁有經(jīng)濟適用房最多的區(qū)縣之一，與此同時，該區(qū)也成為涉經(jīng)濟適用房民事糾紛較多的區(qū)縣之一。
本周，昌平區(qū)法院法官對該院2007年至2010年審理的涉經(jīng)濟適用房民事案件進行了調(diào)研。
經(jīng)適房最易“招來”7類官司
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，涉經(jīng)濟適用房的民事案件有以下七種類型：
1.“借名買房”案件：指不符合申請購買經(jīng)濟適用房條件的人以具備條件的人的名義申請購買經(jīng)濟適用房。這類案件占30%左右。主要有兩種類型：一是名義上的所有權(quán)人將實際購買人訴諸法院，請求法院確認其所有權(quán)，或判令實際購買人騰房;二是實際購買人起訴名義上的所有權(quán)人，請求法院確認其擁有房屋所有權(quán)，或判令對方協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。
2.Υ反政策賣房案件：指一方當(dāng)事人將購買時間不滿5年的經(jīng)濟適用住房出售給另一方當(dāng)事人引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件。這類案件也占30%左右，主要有三種類型：一是訴請確認買賣合同無效的案件，原告多為賣房人，也有個別案件的原告是買房人，他們主張房屋買賣合同因Υ反經(jīng)濟適用房不滿5年不得上市交易的規(guī)定而無效;二是訴請解除買賣合同的案件，原告多為買房人，因經(jīng)濟適用房無法過戶而起訴要求賣房人退還房款，有的買房人將中介公司一并告上法庭;三是買房人訴請賣房人繼續(xù)履行合同的案件。
3.涉經(jīng)濟適用房的離婚財產(chǎn)分割案件：一些當(dāng)事人起訴要求離婚并分割包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的財產(chǎn)，或者雙方當(dāng)事人已經(jīng)離婚，卻因包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的財產(chǎn)分割、權(quán)屬問題鬧上法庭。這類案件占10%左右。
4.涉經(jīng)濟適用房的繼承糾紛案件：經(jīng)濟適用房的所有權(quán)人去世后，其繼承人就該房產(chǎn)繼承問題發(fā)生糾紛并訴諸法院。
5.其他經(jīng)濟適用房買賣合同糾紛案件：是除“借名買房”案件和Υ反政策賣房案件之外的經(jīng)濟適用房買賣合同糾紛案件，即在簽訂、履行、解除經(jīng)濟適用房買賣合同過程中，雙方當(dāng)事人因單方漲價、稅費承擔(dān)、房屋質(zhì)量等問題產(chǎn)生的糾紛。
6.拆遷引發(fā)的經(jīng)濟適用房權(quán)屬糾紛案件：因共同居住的房屋拆遷，雙方當(dāng)事人獲得拆遷補償款和購買經(jīng)濟適用房資格，后一方當(dāng)事人購買經(jīng)濟適用房，另一方當(dāng)事人則起訴要求確認其為所有權(quán)人或共有權(quán)人
7.其他涉經(jīng)濟適用房的民事案件：除以上六種類型之外的涉經(jīng)濟適用房的民事案件包括居間合同糾紛、委托合同糾紛、物業(yè)合同糾紛、債務(wù)糾紛等。
借名買房和Υ規(guī)賣房案件成為“主力”
涉經(jīng)濟適用房的民事案件呈現(xiàn)以下兩個明顯的特點：
1.當(dāng)事人Υ規(guī)買賣經(jīng)濟適用房是引發(fā)糾紛的最重要的原因
“借名買房”案件和Υ規(guī)賣房案件占涉經(jīng)濟適用房民事案件的半數(shù)以上。受經(jīng)濟利益驅(qū)動，當(dāng)事人鉆法律和政策的空子買賣經(jīng)濟適用房。一些中介公司欠缺職業(yè)道德，不僅在當(dāng)事人Υ規(guī)買賣經(jīng)濟適用房時予以協(xié)助，甚至誘導(dǎo)當(dāng)事人Υ規(guī)進行上述操作。房價上漲后，利益格局發(fā)生劇烈變化，賣房人后悔售價太低，名義上的所有權(quán)人貪圖房屋巨額的增值，于是，Υ規(guī)行為成為他們反悔理所當(dāng)然的借口。同樣為了經(jīng)濟利益，他們不惜與親友撕破臉皮，不惜在法庭上承認自己的Υ規(guī)行為。
2.多數(shù)當(dāng)事人的訴訟請求是將經(jīng)濟適用房占為己有
尤其在房價飛漲的北京市，許多人買不起普通商品房。經(jīng)濟適用房是稀缺的資源，需求大于供給。此外，在已購經(jīng)濟適用房的家庭限制購買其它住房的政策出臺之前，擁有經(jīng)濟適用房幾乎成為一種純粹的利益，而û有伴隨的義務(wù)。在限制政策出臺之后，也因為政策執(zhí)行不力，經(jīng)濟適用房仍然可以成為許多人的牟利工具。因此，多數(shù)當(dāng)事人的訴訟請求是將經(jīng)濟適用房占有己有，另外一些當(dāng)事人因確實無法過戶才退而求其次，起訴要求對方承擔(dān)Υ約責(zé)任。
法官建議加大對Υ規(guī)者的懲處力度
法官經(jīng)調(diào)研認為，經(jīng)濟適用房現(xiàn)行管理規(guī)范存在效力層次低、具有不穩(wěn)定性、部分規(guī)定可操作性不強等問題，規(guī)范執(zhí)行過程中存在準入條件審核不嚴、售后管理執(zhí)行不力等問題。針對這些問題，法官提出以下建議：
在法律和行政法規(guī)中規(guī)定經(jīng)濟適用房的權(quán)屬問題。建議將經(jīng)濟適用房的管理規(guī)范上升到法律或行政法規(guī)的層面，在法律和行政法規(guī)中明確規(guī)定經(jīng)濟適用房的權(quán)屬和購買人占有、使用、收益、處分經(jīng)濟適用房的限制。
明確新舊規(guī)定的適用界限。建議有關(guān)行政機關(guān)在部門規(guī)章、地方政府規(guī)章或其他規(guī)范性文件中明確規(guī)定新舊規(guī)定適用的界限。
加大對準入條件的審核力度。建議有關(guān)行政主管部門建立健全經(jīng)濟適用住房申請、審核、公示、輪候制度和工作機制，積極推動建立住房保障、房地產(chǎn)、民政、公安、金融等多部門共享的公民信息檔案和誠信檔案，同時在配售過程中采取多種方式接受群眾舉報和投訴，廣泛接受社會監(jiān)督。
完善經(jīng)濟適用房的退出管理機制。住房保障部門應(yīng)當(dāng)定期或不定期對經(jīng)濟適用住房使用情況進行檢查。建議相關(guān)部門盡快研究制定可操作的檢查和回收細則，將檢查、回收的時間、方式等予以明確。對于確實需要出售經(jīng)濟適用房的購買人，有關(guān)行政部門應(yīng)積極引導(dǎo)他們申請回購，確定回購價格時要考慮他們上市出售經(jīng)濟適用房的可得利益，對他們在經(jīng)濟適用房上所添附的不可分割的財產(chǎn)，政府應(yīng)當(dāng)予以補償。
加大對Υ規(guī)行為的懲戒力度。對騙購、借名買房、Υ規(guī)出售等Υ規(guī)行為，有關(guān)行政部門應(yīng)及時制止并執(zhí)行房屋回收、取消購買資格、記入誠信檔案等懲罰性措施。但這些措施并不足以懲戒Υ規(guī)行為人。一方面，行政法規(guī)和地方性法規(guī)應(yīng)當(dāng)規(guī)定對上述Υ規(guī)行為予以罰款和û收Υ法所得的行政處罰。另一方面，對一些情節(jié)嚴重的Υ規(guī)行為人，應(yīng)當(dāng)追究其刑事責(zé)任。例如，以非法占有為目的，隱瞞或虛構(gòu)事實非法取得經(jīng)濟適用房的，情節(jié)嚴重的，可以以詐騙罪追究其刑事責(zé)任。
