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在房產(chǎn)市場“雙軌制”的預(yù)期下，保障房制度的改革勢在必行。浙江經(jīng)適房新政不過是個開始，經(jīng)濟(jì)適用房及其他保障性住房政策的完善是地方政府所要面臨的重大課題。

　　近日，浙江省修改后的《浙江省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》開始實施，新政將經(jīng)濟(jì)適用住房的申請范圍由城鎮(zhèn)中低收入家庭縮小為城鎮(zhèn)低收入家庭；嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的申購；同時對經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)、申購和管理等進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)范。

　　近年來，在全國一些地方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房尋租、牟利和棄購等現(xiàn)象，引起了公眾的高度關(guān)注和熱議。如何健全經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)制度，加強(qiáng)準(zhǔn)入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，確保經(jīng)濟(jì)適用房政策“不走樣”，一直是各地政府探索的議題。

　　低收入或減少申購腐敗

　　新辦法對經(jīng)濟(jì)適用房細(xì)致規(guī)范到戶型，要求經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右，高層、小高層可以適當(dāng)增加建筑面積，但增加的建筑面積一般不超過10平方米。

　　2005年6月1日開始實施的浙江省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)適房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)一般為80平方米或60平方米兩種套型。當(dāng)前，有的經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，被認(rèn)為超出了“經(jīng)濟(jì)適用”的要求。

　　在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，保障房面積根據(jù)不同居住人群和各地情況有所區(qū)別，但比較合理的應(yīng)該是參照該地人均住房面積，保障房人均面積略低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e。

　　記者詢問杭州建設(shè)委員會，工作人員稱杭州地區(qū)的新政策還未出臺，近兩年建的經(jīng)濟(jì)適用房面積都在60平方米，所以新辦法實施起來不會有困難。

　　新辦法最大的亮點是在將保障對象從“中低收入家庭”改為“低收入家庭”，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為。

　　2005年頒布實施原辦法中，申購對象是面向城鎮(zhèn)中低收入家庭。新辦法將中等收入家庭從經(jīng)濟(jì)適用房的申購對象中剔除，經(jīng)濟(jì)適用房的受眾縮小，其保障性更為明確。同時，新辦法還明確，對于具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格但無經(jīng)濟(jì)能力購買的家庭原來表示可以承租，即可以“先租后買”。

　　“低收入家庭好認(rèn)定，通常會指向那些接受政府低保的人，會省去很多資格審核上的麻煩，而且低收入人群買入之后，轉(zhuǎn)手的可能性會小一些。”樓建波對《法治周末》記者說。

　　杭州建設(shè)委員會工作人員向記者解釋，目前實施的《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，杭州市區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房明確保障對象已為低收入家庭。

　　即使范圍縮小至低收入人群或?qū)p少經(jīng)濟(jì)適用房申購風(fēng)險，新辦法同樣強(qiáng)調(diào)了對申購的管理，經(jīng)過多種方式嚴(yán)格核實受理方：規(guī)定申購者需由家庭戶主向戶籍所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出書面申請，還需提出核定其家庭收入狀況的申請。縣(市、區(qū))民政部門以及街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)通過書面審查、入戶調(diào)查、信息查證、鄰里訪問以及信函索證等方式，對申請人家庭收入狀況進(jìn)行調(diào)查核實。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房的主要問題出現(xiàn)在執(zhí)行過程中，比如申購中有不少高收入人群侵占國家保障性住房資源，導(dǎo)致公共資源流失，也給政府背上了沉重的包袱。”陳國強(qiáng)告訴《法治周末》記者，“經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入門檻的設(shè)定、分配是否公開公平?jīng)Q定著其是否能發(fā)揮保障民生的本意。”

　　退出機(jī)制待建立

　　根據(jù)新辦法，購房人對經(jīng)濟(jì)適用住房擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買的經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得直接上市交易；確需轉(zhuǎn)讓的，由市、縣政府予以回購。市、縣政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，要向符合條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭出售或者出租。購房人可以按照縣級以上政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納土地收益等價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。購房人未取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得將經(jīng)濟(jì)適用住房用于出租。

　　此外，購買的經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，購房人可以轉(zhuǎn)讓，但要按照屆時同地段普通商品住房價格或者經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓成交價與原購買價格差價的一定比例向市、縣政府交納土地收益等價款。同等條件下，市、縣政府可以優(yōu)先回購上市交易的經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　樓建波認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)適用房上市交易管理方面，浙江省的新政與2007年出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》沒有什么實質(zhì)性差異。經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易時變成了商品房屬性，出讓需經(jīng)過政府批準(zhǔn)，出讓者補(bǔ)交土地出讓金，把有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€完整產(chǎn)權(quán)。在上市配套規(guī)則上也沒有問題，各地政府根據(jù)各自的情況規(guī)定收取差價比例。

　　不過，前述杭州市建設(shè)委員會工作人員告訴《法治周末》記者，目前還沒有人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，具體上市操作細(xì)則也還沒出來，“什么時候出來還不知道”。

　　除了準(zhǔn)入上出現(xiàn)富有的人擠占資源的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房政策的另一個問題是尚無退出機(jī)制，樓建波對《法治周末》記者說：“廉租房采用對超出保障范圍的人按市場價格收取租金的方式，而制度對經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)想是收入增加了的住房者會把房子賣掉，問題是如果住房者不賣經(jīng)濟(jì)適用房呢，就沒有很好的機(jī)制讓這部分人退出。而浙江新政規(guī)定低收入人群才能申請經(jīng)濟(jì)適用房，他們收入增加后成為中收入家庭，依然可以成為保障的對象，所以在退出機(jī)制完善之前，這是一個好的嘗試。”

　　“政府對低收入人群提供保障住房是其基本公共服務(wù)職責(zé)，不能因為管理中出現(xiàn)問題而廢止經(jīng)濟(jì)適用房政策。”陳國強(qiáng)指出，“有了制度設(shè)計，每個環(huán)節(jié)是否管理得規(guī)范到位至關(guān)重要。”