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重慶首例經(jīng)濟(jì)適用房訴訟糾紛宣判
2005年08月03日1321時(shí)代信報(bào)
購(gòu)房者在毫不知情的情況下，以商品房的價(jià)格買了實(shí)際上的經(jīng)濟(jì)適用房；而且以后如果要轉(zhuǎn)讓房屋，還得補(bǔ)交土地出讓金——醒過(guò)神兒來(lái)的11名業(yè)主一紙?jiān)V狀把地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭，要求退回多收的房款和大修基金。
日前，重慶首例經(jīng)濟(jì)適用房賠償官司以“購(gòu)房合同無(wú)效”結(jié)案。業(yè)主認(rèn)為，他們承擔(dān)了開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)……
業(yè)主突陷產(chǎn)權(quán)危機(jī)
信報(bào)記者周芮實(shí)習(xí)生李文丹文黃偉圖
2005年5月8日，童家橋正街176號(hào)翰林景園內(nèi)，經(jīng)過(guò)五一長(zhǎng)假剛剛休假回來(lái)的人們正在聊著旅途中的趣事，這座有著園林景觀般的住宅小區(qū)安詳平和。
“購(gòu)房合同無(wú)效，官司輸了。”寧春玲等11戶小區(qū)住戶拿著一紙判決走進(jìn)小區(qū)，滿臉愁容。剛剛從法院傳來(lái)的這一消息讓他們很震驚：因?yàn)橘I的翰林景園是經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在法院認(rèn)定他們不符合購(gòu)買條件，所以與開發(fā)商簽定的購(gòu)房合同無(wú)效。
重慶首例經(jīng)濟(jì)適用房官司以這樣的結(jié)果告終，是他們意料之外的。業(yè)主們認(rèn)為：是我們承擔(dān)了開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)！
這11戶人家從前年開始先后搬進(jìn)翰林景園。在底樓開著茶館的陳女士告訴記者，兩年前他們一家老小三代人經(jīng)常坐著專用車來(lái)這里看房，當(dāng)時(shí)這里到處都是廣告，那些廣告號(hào)稱園林式景觀、飛泉瀑布、小橋流水、亭臺(tái)樓閣、群芳吐艷……網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、游泳池應(yīng)有盡有，700平方米的文化會(huì)所，配有各種商業(yè)店面、休閑吧、音樂(lè)吧、干洗中心等等，甚至還有廣告打出說(shuō)傾情贈(zèng)送18平方米以上的空中花園。當(dāng)時(shí)真的是被吸引住了，回家后兒子還告訴他這里“像花園一樣”，于是他們決定在這里買房子。
但他們從當(dāng)時(shí)小區(qū)的外觀和廣告宣傳上，根本就沒看見這是一個(gè)“經(jīng)濟(jì)型”住宅小區(qū)，也沒有人告訴他們這是經(jīng)濟(jì)適用房。他們知道經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積有嚴(yán)格的規(guī)定，而當(dāng)時(shí)自己看到的是翰林景園內(nèi)有150平方米以上的大房子，那樣的房子怎么會(huì)是經(jīng)濟(jì)適用房，他們想也沒想過(guò)。
于是，他們以當(dāng)時(shí)2000多元的高價(jià)，買下此房，興沖沖地搬了進(jìn)來(lái)。當(dāng)然，他們也不知道自己其實(shí)是不符合這里房屋居住的主體資格的，自然也不知道應(yīng)該向有關(guān)部門出具經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買證明。
“如果不是媒體的消息，至今我們也還蒙在鼓里。”一位去年初搬進(jìn)小區(qū)的一位姓陳的先生告訴記者。
原來(lái)在2004年6月的一天，他偶然從媒體上的一則新聞中得知，自己所住的這個(gè)房子原來(lái)是經(jīng)濟(jì)適用房。而按照政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格為1802元平方米(套內(nèi))！他驚呆了。因?yàn)橥瑯影凑仗變?nèi)面積算，寧春玲當(dāng)時(shí)買房的單價(jià)就是2617.71元平方米，其他業(yè)主購(gòu)買的價(jià)格也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府規(guī)定的這一基準(zhǔn)價(jià)格。而除了價(jià)格偏高以外，由于經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭，限價(jià)出售的具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，其價(jià)格之所以低，主要原因在于房屋土地性質(zhì)為劃撥土地，并且對(duì)轉(zhuǎn)讓有諸多限制，比如補(bǔ)交土地出讓金等。
翰林景園是經(jīng)濟(jì)適用房的消息傳開了，他們才意識(shí)到自己受了騙。這是他們無(wú)法容忍的。
“在我們毫不知情的情況下，以商品房的價(jià)格買了實(shí)際上的經(jīng)濟(jì)適用房。”而以后如果要轉(zhuǎn)讓房屋，還得補(bǔ)交土地出讓金。于是，11名業(yè)主一紙?jiān)V狀把金霸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭，要求金霸公司退回多收的房款和大修基金。
被告
只接受行政處罰
本案被告方翰林景園開發(fā)商金霸公司認(rèn)為：當(dāng)初雙方在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)明確告知原告該房為經(jīng)濟(jì)適用房，而在合同中也載明了土地性質(zhì)為劃撥，業(yè)主們同意以商品房的價(jià)格購(gòu)買該房是雙方真實(shí)意思的表示，符合法律規(guī)定。
當(dāng)時(shí)已經(jīng)被告知該住房是經(jīng)濟(jì)適用房？11戶業(yè)主頗有些摸不著頭腦。
其中一位業(yè)主程正告訴記者，在他們搬進(jìn)不久，他們和公司簽訂的幾份合同，都被公司收回，說(shuō)是辦理兩證，而這些合同一直都沒返回給他們。
在記者采訪過(guò)程中，他們都否認(rèn)了當(dāng)初被告知所購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房的說(shuō)法，但那些合同上到底寫的是什么？于是，11名業(yè)主紛紛找到房管部門，要求調(diào)出當(dāng)時(shí)的檔案。不料，調(diào)出的檔案更讓他們傻了眼：在那些《重慶市商品房買賣合同》的封面上，擠著幾個(gè)小小的字樣，上面清晰地寫著“經(jīng)濟(jì)適用房”。
這些合同上怎么會(huì)印有“經(jīng)濟(jì)適用房”的字樣？是自己當(dāng)時(shí)填寫合同時(shí)沒有注意到，還是怎么回事？他們極其疑惑，馬上找到極個(gè)別當(dāng)初因各種原因還自己保留著合同原件的業(yè)主，在他們那里，記者看到了這部分合同封面上并沒有印上“經(jīng)濟(jì)適用房”的字樣。
開發(fā)商認(rèn)為，即使公司用商品房的價(jià)格出賣經(jīng)濟(jì)適用房的行為違反了規(guī)定，也應(yīng)由政府有關(guān)部門對(duì)我公司作出行政處理，而大修基金是我公司代房管部門收取，系代收行為，因此原告要求我們退還部分房款和大修基金的訴訟請(qǐng)求沒有依據(jù)。
原告
被告應(yīng)擔(dān)民事責(zé)任
原告方律師王元祥認(rèn)為，在這個(gè)案子當(dāng)中，應(yīng)該明確政府職能部門、金霸公司、購(gòu)房者三者之間的法律關(guān)系。金霸公司是否遭到行政處罰以及如何處罰是政府職能部門與金霸公司之間的行政法律關(guān)系，該關(guān)系與原、被告間的民事法律關(guān)系是不同的法律關(guān)系，應(yīng)與本案無(wú)關(guān)。
他認(rèn)為，購(gòu)房者是否符合資格并不影響金霸公司退款，金霸公司退款是法律對(duì)其欺詐行為的懲罰，按照1997年頒布的《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者因價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者多付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退還多付的部分；造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
翰林景園的修建已經(jīng)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，而從金霸公司以前和現(xiàn)在的廣告都不能知道其開發(fā)的翰林景園一期房是經(jīng)濟(jì)適用房，在售房部也沒有公開張貼政府指導(dǎo)價(jià)的任何文件，金霸公司在銷售價(jià)格上欺騙了購(gòu)房者是基本事實(shí)，在被欺騙基礎(chǔ)上達(dá)成的價(jià)格不應(yīng)是業(yè)主真實(shí)的價(jià)格意思表示。