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借名買經(jīng)濟(jì)適用房，買賣合同是否有效？
2002年，被告宋振強(qiáng)委托中介公司在代理購(gòu)房的事務(wù)過(guò)程中，與原告潘喆協(xié)商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份證，以潘喆的名義購(gòu)買了位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價(jià)款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋振強(qiáng)又以潘喆（借款人）的名義向銀行借款22萬(wàn)元，用于購(gòu)買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書(shū)，登記的所有權(quán)人為潘喆。潘喆未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用。房屋交付后，宋振強(qiáng)在該房?jī)?nèi)居住。
2007年1月，潘喆向法院起訴，要求判令宋振強(qiáng)向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套。昌平區(qū)人民法院認(rèn)為雖然潘喆取得該房屋權(quán)屬證書(shū)，但其未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用，且未持有任何與購(gòu)買房屋有關(guān)的合同、權(quán)利證書(shū)、房屋使用等材料的原件。遂判決該房屋的所有權(quán)歸宋振強(qiáng)。潘喆不服，向北京市第一中級(jí)人民法院上訴。
中級(jí)人民法院認(rèn)為：潘喆持有上述房屋權(quán)屬證書(shū)，主張宋振強(qiáng)騰退房屋，符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。潘喆取得的是經(jīng)濟(jì)適用房，而經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。故宋振強(qiáng)要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸其所有，缺少相關(guān)法律依據(jù)，本院不應(yīng)予以支持。改判宋振強(qiáng)將位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)十號(hào)樓十二單元六號(hào)房屋騰退并交予潘喆。
律師點(diǎn)評(píng)：
宋振強(qiáng)想以潘喆的名義購(gòu)買相對(duì)低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，就是俗稱的“借名買房”。最近一段時(shí)間，房?jī)r(jià)不斷上漲，政府為解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，推出了價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定了申購(gòu)者須具備的條件。有些人具備這些條件，不打算買房，而有些人不具備這些條件，但卻希望能夠買房，于是，有人就想借他人名義買房，但是，這類合同是否有效，如何操作才能保護(hù)自己的權(quán)益？為此，記者采訪了房產(chǎn)專業(yè)律師張博。張律師介紹到這里存在著兩個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。第一，合同的效力問(wèn)題；第二，房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
首先，關(guān)于合同的效力問(wèn)題。借名買房，指以借他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，名義買房人和實(shí)際買房人簽訂合同，約定實(shí)際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再將房產(chǎn)過(guò)戶到實(shí)際買房人名下，實(shí)際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋購(gòu)買價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)作為對(duì)價(jià)，這叫借名買房合同。在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效，其理由主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟(jì)適用住房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，而原經(jīng)濟(jì)適用住房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。
其次，即使買賣雙方對(duì)這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。具體有兩點(diǎn)，第一類可以稱為主觀上的風(fēng)險(xiǎn)，即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書(shū)面材料，但在現(xiàn)實(shí)中一旦涉訟，實(shí)際買房人難以證明自己才是實(shí)際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無(wú)效，實(shí)際買房人連要求名義買房人返還購(gòu)房款也成了問(wèn)題；第二類風(fēng)險(xiǎn)可以稱為客觀上的風(fēng)險(xiǎn)，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，在該段時(shí)間內(nèi)，如果名義買房人對(duì)他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣，在這種情況下，已經(jīng)付款的實(shí)際買房人只能向名義買房人要求返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。因此，一般情況下不宜借他人名義買房。
律師提醒：
“借名買房”一定要注意兩點(diǎn)，首先是注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類有動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之分，從價(jià)值角度評(píng)價(jià)，不論是動(dòng)產(chǎn)，還是不動(dòng)產(chǎn)，它都有一定的價(jià)值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對(duì)方有一份書(shū)面合同，合同中需要明確，如果對(duì)方主張其是法律上的物權(quán)人，對(duì)方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)支付價(jià)款。同時(shí)，要保存好本人支付價(jià)款的收據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。
其次是事先做好咨詢。在現(xiàn)有情況下，可以說(shuō)買房是大多數(shù)人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出買房決策前，一定要找律師等專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，他們會(huì)告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士，即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)、操作經(jīng)驗(yàn)的人。