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借名買“經(jīng)適房”被借人反悔咋辦
讀者李先生電話詢問：2008年9月，因我兒子沒房結(jié)婚，后來我得知同事老張家符合經(jīng)濟適用房指標，就求他幫忙。最終借老張的名義花28萬買了套經(jīng)濟適用房，比市場價便宜近10萬。2009年11月，我跟老張關(guān)系鬧僵了，他讓我兒子騰房，又準備到法院起訴，還張羅著把房子賣掉。我后悔不該貪便宜，請問我現(xiàn)在怎樣才能保住房子？
律師說法
天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所主任易靜律師分析指出，本案的處理應(yīng)把握以下兩個法律問題：一是房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬；二是如何界定實際出資人李先生與名義產(chǎn)權(quán)人老張之間的法律關(guān)系。
首先，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條，“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”規(guī)定，及《物權(quán)法》第9條，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，因此，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下。本案中，可以看出，訴爭房屋的所有權(quán)歸老張所有，實際出資人李先生對房產(chǎn)不享有基于物權(quán)上的所有權(quán)權(quán)利，但由于其實際出資，則其與老張之間發(fā)生了基于債權(quán)上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也就是說，雖沒有了房，但還有錢。
其次，弄清楚上述法律規(guī)定后，結(jié)合本案涉及的經(jīng)濟適用房的相關(guān)政策問題，我們來看本案的處理方法，如果李先生想取得該房屋的所有權(quán)，則首先得與老張達成協(xié)議，得到老張的轉(zhuǎn)讓許可（從當(dāng)初張同意李用其名義購買房屋的情況看，雙方有協(xié)商的基礎(chǔ)）。
然后，按照經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓規(guī)定辦理手續(xù)，這里要提示的是，根據(jù)《天津市經(jīng)濟適用住房管理辦法》，“經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人對已購經(jīng)濟適用住房擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房滿5年后，購買人可以直接補繳政府土地收益綜合價款，取得全部產(chǎn)權(quán)，并進行變更登記”。
所以，即使雙方同意轉(zhuǎn)讓，手續(xù)也只能在5年后辦理。對此，雙方可簽訂一個轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定房屋5年后辦理過戶，同時確定一個相對較高的違約責(zé)任，防止雙方5年后可能的違約意愿影響協(xié)議的履行，從而保護雙方的權(quán)益。當(dāng)然，如果雙方無法達成轉(zhuǎn)讓意向，李先生也只能將房屋歸還老張，同時向老張主張其支付的房款了。
易律師提醒大家，不要試圖用各種所謂的合情合理的手段規(guī)避法律規(guī)定，否則權(quán)益損害也不會得到法律支持。
對于經(jīng)濟適用房的買賣問題，必須要注意經(jīng)濟適用房的取得是有嚴格的條件的，而轉(zhuǎn)讓同樣受到限制，買賣時不要違反諸如滿5年才能交易等條件的規(guī)定。