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經濟適用房未滿五年，買賣合同被判無效，差價損失仍須部分賠償
被告因遇拆遷于2006年2月獲購買經濟適用房資格，因無購房需求故而轉讓該購房資格予原告，原、被告雙方簽訂《購房協議書》約定：第一，被告將購買昌平區回龍觀×××號經濟適用房的資格轉讓給原告，轉讓金為×萬元；第二，被告協助原告辦理購房手續，實際由原告向開發商支付所有購房款及相關費用；第三，被告取得房產證及相關手續后，雖房產證及相關票證等落款姓名為被告，但由原告實際擁有房屋所有權并保管相關票證；第四，在房產證可以更名時（指將房屋所有權從被告名下轉移登記至原告名下），由被告協助提供各種證明辦理變更手續；第五，雙方不得以任何理由和借口對房屋所有權的歸屬提出異議。
隨后，雙方依次履行合同部分內容。因房價大幅上漲，被告于2007年底表明不再履行《購房協議書》，并通過強行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅動、悔約決心已定，于是要求被告給付已付款及利息，并賠償損失，被告不予理會遂產生訴訟。
原告認為，《購房協議書》因被告拒絕履行而終止后，被告除應返還原告全部已付款及利息外，還應適當賠償原告所遭受的經濟損失方顯公平。
昌平區人民法院經審理后認為，合同無效，房屋升值部分不得由任何一方單獨享有。遂判決：被告返還原告為購房而支付的30多萬元并賠償原告損失45萬余元。
律師評析：
本律師作為原告的代理人全程參與了此案的審判活動，認為昌平法院的判決是公平、適當的。經濟適用房是政府限定銷售價格和對象，保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國家采用劃撥土地的方式供應建設用地，并對經濟適用房的購買實行嚴格審批準入制度。購買人必須符合條件，同時在購買房屋后的一定年限內不得出售。本案中，原、被告雙方所簽協議雖含有“經濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易后辦理過戶手續”這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產開發公司簽訂買賣合同外，協議的付款主義務由原告承擔，房屋占有、使用主權利也約定由原告行使，因此這一協議實為經濟適用房的轉讓協議。
為此，法院認定原、被告雙方的協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》關于轉讓劃撥土地使用權時應按國務院規定報相關人民政府批準的強行性規定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。
因此，鑒于原、被告之間的轉讓協議被判無效，被告即理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由于協議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價上漲所帶來的升值利益不得由任何一方單獨享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預期，也最大程序地體現了公平，是適當的。