房改售房、集資建房的評(píng)估確權(quán)不僅涉及領(lǐng)域多，存在的問(wèn)題也多，而且維系著千家萬(wàn)戶的切身利益，關(guān)系到
國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)穩(wěn)定的大業(yè)。雖然以往在各地開(kāi)展推進(jìn)公有住房的出售工作取得顯著成效，但涌現(xiàn)出
的集資建房確權(quán)等一些問(wèn)題的解決仍然不盡如人意，引發(fā)了許多社會(huì)問(wèn)題。為此，筆者將多年來(lái)在房改售房、
集資建房評(píng)估確權(quán)中碰到的幾個(gè)特殊問(wèn)題提出來(lái)與大家一起探討。
(一)房改售房、集資建房確權(quán)是否要房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)介入
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出售公房集資房政策性強(qiáng)，政府每年都會(huì)組織土地、建設(shè)、房管、物價(jià)等部門測(cè)算出當(dāng)年
的房改成本價(jià)、市場(chǎng)價(jià)，制定出各種調(diào)節(jié)因素，且每幢房屋都有現(xiàn)成的竣工圖紙，單位技術(shù)人員自己會(huì)畫會(huì)算
，只要經(jīng)過(guò)房改部門核準(zhǔn)就可出售，房地產(chǎn)評(píng)估、測(cè)量中介機(jī)構(gòu)的介入是多余的，只會(huì)增加售、建房單位的經(jīng)
濟(jì)負(fù)擔(dān)。
筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)不妥。首先，它有悖于“先評(píng)估、后出售”的原則。其次，從房改實(shí)際情況看，公有
住房，特別是集資建房，房屋建造成本上的“個(gè)體差異”較大，如果不分青紅皂白統(tǒng)一按當(dāng)年的房改成本價(jià)出
售，勢(shì)必造成“老實(shí)人吃虧”、效益差的單位吃虧的局面，從而引發(fā)不必要的社會(huì)矛盾。第三，影響房屋價(jià)格
的地段、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、質(zhì)量、功能、成新度等調(diào)節(jié)因素的確定，以及房屋銷售面積的計(jì)算專業(yè)性很強(qiáng)，不是誰(shuí)
都可以勝任的。因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的介入是必需的。
(二)公有舊住房擴(kuò)建后評(píng)估價(jià)如何確定
早期的舊公房面積都比較小，且功能不全，四層以下的相當(dāng)一部分住宅不成套，沒(méi)有廚房、衛(wèi)生間，平面
布局不合理。因此，有的由單位出資，有的由單位和個(gè)人共同出資對(duì)原住房進(jìn)行改造。對(duì)自行擴(kuò)建的部分，在
繼續(xù)售房中只要擴(kuò)建的公有住房原產(chǎn)權(quán)明晰，沒(méi)有違反城市規(guī)劃，且符合住宅小區(qū)內(nèi)舊房改造規(guī)劃要求，經(jīng)過(guò)
一定的審批程序，作為房改遺留問(wèn)題應(yīng)給予認(rèn)定確權(quán)，這有利于困難企業(yè)職工思想的穩(wěn)定，有利于公房的繼續(xù)
出售。在售價(jià)的確定上，可以采取加權(quán)平均的辦法進(jìn)行處理。
(三)繼續(xù)出售舊公房折舊后售價(jià)偏低
福建省政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》放寬了對(duì)低層非成套舊公房出售的限制，對(duì)“能
夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況向職工出售”。這是從實(shí)際出發(fā)對(duì)低收入家庭，特別是對(duì)
困難企業(yè)經(jīng)濟(jì)困難家庭解決住房問(wèn)題的政策傾斜。由于低層或非成套的住房大多是上個(gè)世紀(jì)60年代末至80年代
初投入使用的舊公房，如按政府公布售房當(dāng)年的房改重置成本價(jià)和明文規(guī)定的房屋使用年限折舊后，售價(jià)明顯
偏低，接近規(guī)定的最低限價(jià)。
一方面是政策規(guī)定十分透明；另一方面是折舊后售價(jià)偏離實(shí)際成本太多。筆者認(rèn)為，繼續(xù)出售公有住房，
既要考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力及房改政策的銜接，也要考慮房屋售價(jià)的合理性，防止賤價(jià)出售。
(四)出售公房集資房雜物間層高低于2.2米是否計(jì)算售價(jià)
在出售公房、集資房時(shí)，單位和職工都認(rèn)為雜物間不應(yīng)再收購(gòu)房款，同時(shí)又覺(jué)得雜物間有大有小，不進(jìn)行
調(diào)節(jié)不合理。受共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的啟發(fā)，在房改房實(shí)際評(píng)估中，我們引入了底層雜物間搭配系數(shù)這個(gè)概
念，搭配系數(shù)是指底層雜物間軸線總面積與該幢房層套內(nèi)總建筑面積的比率。設(shè)置搭配系數(shù)的目的，是調(diào)節(jié)住
戶占有雜物間面積的大小。每戶套內(nèi)建筑面積乘以搭配系數(shù)，就是該戶可得的雜物間面積標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)有雜物超過(guò)
該戶雜物間面積標(biāo)準(zhǔn)的，按房改評(píng)估價(jià)的50%乘以超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分的面積計(jì)算加價(jià)；反之，實(shí)有雜物小于可得雜
物間標(biāo)準(zhǔn)的，按房改評(píng)估價(jià)的50%計(jì)算減價(jià)；在總體上底層雜物間加、減價(jià)代數(shù)和等于零，只是進(jìn)行實(shí)際占有
