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物權(quán)法集資房
物權(quán)法實(shí)施帶來(lái)的農(nóng)民房集資房投資機(jī)會(huì)
物權(quán)法已于2007年初的人大通過(guò)，并將于2007年10月1日生效。
物權(quán)法正式實(shí)施后，城中村的農(nóng)民房、集資房等房產(chǎn)也將要確權(quán)并實(shí)現(xiàn)可流轉(zhuǎn)，這意味著這些房產(chǎn)在補(bǔ)交一定的地價(jià)款后也將會(huì)成為可流通的商品房。在 20070328的深圳特區(qū)報(bào)上，已經(jīng)看到農(nóng)民違規(guī)搶建房補(bǔ)交罰款及地價(jià)款的公告，要補(bǔ)交罰款意味著什么呢？無(wú)非是罰款后就合法化了。樂(lè)觀預(yù)計(jì)，二年之內(nèi)，各地類(lèi)似補(bǔ)交罰款及地價(jià)款的措施都會(huì)出臺(tái)，也即是二年之內(nèi)，這些房產(chǎn)都要合法的轉(zhuǎn)為商品房了。
兩個(gè)方面的原因造成目前城中村、集資房的價(jià)格非常低。在深圳，這些房子的房?jī)r(jià)只相當(dāng)于可比地段房?jī)r(jià)的60%以下。一個(gè)原因是農(nóng)民房、集資房本身的質(zhì)量，無(wú)法和開(kāi)發(fā)商成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)相比；另一個(gè)原因則是由于目前大多數(shù)人對(duì)城中村的農(nóng)民房、集資房的合法性及未來(lái)的安全性不放心，所以目前這些房產(chǎn)在市場(chǎng)上的流通價(jià)被低估。可以預(yù)期，一旦農(nóng)民房、集資房可以登記確權(quán)并轉(zhuǎn)商品房，則這個(gè)被低估的缺口將被彌補(bǔ)。
在深圳，農(nóng)民房、集資房的預(yù)期收益率會(huì)如何？
從2004年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)看，這些房產(chǎn)的平均漲幅是與商品房的平均漲幅相當(dāng)?shù)摹Ｎ磥?lái)五年內(nèi)，深圳市g(shù)dp預(yù)期年增長(zhǎng)率為15%，商品房的漲幅應(yīng)超過(guò)15%，從統(tǒng)計(jì)上看，農(nóng)民房、集資房的漲幅也應(yīng)跟上這個(gè)漲幅。但由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人人想住得好一點(diǎn)，而農(nóng)民房集資房的品質(zhì)不足，可能會(huì)使其漲幅低于商品房的平均水平。
農(nóng)民房、集資房登記確權(quán)的時(shí)間，會(huì)極大的影響收益率。越早確權(quán)，投資者可以越早得到按商品房產(chǎn)價(jià)的收益，因此對(duì)農(nóng)民房、集資房的收益率幫助越大。由于投資這些房產(chǎn)不能辦理按揭，從而也無(wú)法形成杠桿，所以，如果確權(quán)時(shí)間小于一年，則預(yù)期收益率將超過(guò)50%；如果確權(quán)時(shí)間超過(guò)三年，則預(yù)計(jì)投資農(nóng)民房、集資房的年復(fù)利增長(zhǎng)率將低于 30%，而且，年限越長(zhǎng)，復(fù)利收益率越低。這是影響自有資金在股票、豪宅和農(nóng)民房、集資房上分配的一個(gè)重要因素。
在深圳，投資這些房產(chǎn)，可以取得約3%以上的租金收益。考慮到農(nóng)民房、商品房只須按年增長(zhǎng)3%以上，就可以得到相當(dāng)于銀行貸款6%利率相當(dāng)?shù)氖找妫虼丝梢哉J(rèn)為，投資這些房產(chǎn)是一種高安全性的選擇。
綜上所述，物權(quán)法實(shí)施帶來(lái)了對(duì)農(nóng)民房和集資房的投資機(jī)會(huì)；對(duì)安全性要求很高的資金可以考慮對(duì)農(nóng)民房和集資房進(jìn)行投資，如果運(yùn)氣好，確權(quán)快，則有可能在短時(shí)間內(nèi)得到超額收益。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，一個(gè)例子是：用自有房產(chǎn)做按揭貸款買(mǎi)入集資房，用集資房得到的租金交自用房產(chǎn)的按揭。
