深圳有一定的特殊性，它現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)農(nóng)村戶口，然后就是在這種城市化的過(guò)程中，有眾多的遺留問(wèn)題，包括很多集資房的問(wèn)題。
因?yàn)橹袊?guó)國(guó)家體制的問(wèn)題，當(dāng)初很多國(guó)有土地都被轉(zhuǎn)化為單位土地進(jìn)行修建房屋，而分配給單位職工或員工進(jìn)行居住，而很多國(guó)有單位就直接將建好的房屋買(mǎi)賣(mài)給個(gè)人。因?yàn)橥恋氐男再|(zhì)，所以很多單位都無(wú)法將房屋辦理分戶產(chǎn)權(quán)。同時(shí)因?yàn)橐恍┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在以前土地管理尚不嚴(yán)格的情況下，也拿下了一部份土地，修建集資房，但因?yàn)橥恋匾?guī)定用途，而無(wú)法辦理分戶產(chǎn)權(quán)。這兩種情況使得市場(chǎng)上出現(xiàn)了數(shù)目眾多的集資房。然而隨著住戶對(duì)于權(quán)力的要求，集資房的分戶辦證變得比較緊迫。
分戶辦證，就牽涉到一個(gè)土地使用費(fèi)的補(bǔ)償問(wèn)題，只有補(bǔ)交了相關(guān)的土地費(fèi)用，分戶才能變成可能。然而就土地使用費(fèi)誰(shuí)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償?開(kāi)發(fā)商?還是住戶自身?
就目前我所接觸到的進(jìn)行說(shuō)明：
1、 合同中明確約定有相關(guān)的補(bǔ)費(fèi)辦法。
有種情況是，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的時(shí)候，雖然是集資房，卻以并不明顯低于市場(chǎng)商品房的價(jià)格買(mǎi)賣(mài)給所有的住戶，但這種情況下，因?yàn)楫?dāng)時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，那么在合同中就有明確約定，開(kāi)發(fā)商在時(shí)機(jī)成熟或合適的情況下，將會(huì)變理分戶的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，也就是說(shuō)其實(shí)該責(zé)任是由開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行承擔(dān)的。
也有的情況就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，明確告之是集資房，也明顯以低于市場(chǎng)的價(jià)格將房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)給住戶，所以就在合同中明確要求住戶來(lái)自行承擔(dān)該費(fèi)用。
相對(duì)來(lái)說(shuō)這兩種情況下，很容易確定誰(shuí)來(lái)補(bǔ)償相關(guān)的費(fèi)用，因?yàn)榧s定明確。
2、 合同中沒(méi)有明確約定的情況下。
一種：以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行發(fā)售。我們認(rèn)為根據(jù)民法的基本原則，公平原則，應(yīng)該是由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償相關(guān)的費(fèi)用。
二種：明確說(shuō)明是集資房，以非市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行發(fā)售，那么我們認(rèn)為可能這需要住戶自行承擔(dān)相關(guān)的土地費(fèi)用。
三種：明確說(shuō)明是商品房，那么這種情況下，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在合同中有承諾是商品房，那么應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)相關(guān)的土地費(fèi)用的補(bǔ)償。
四種：沒(méi)有說(shuō)明房地產(chǎn)性質(zhì)，用低于市場(chǎng)價(jià)格的性質(zhì)來(lái)進(jìn)行發(fā)售，我們認(rèn)為這其中可能就需要雙方共同來(lái)進(jìn)行承擔(dān)。
2001年，深圳市曾有發(fā)文，對(duì)于集資房問(wèn)題，補(bǔ)交25%左右的土地使用費(fèi)，就可以辦理分戶產(chǎn)權(quán)，該文適用于2001-2003年，而這中間，又涉及了一個(gè)該文件適用時(shí)，誰(shuí)應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的告之責(zé)任問(wèn)題。
當(dāng)然，以上眾多種情況，并非是死板的，因?yàn)楸旧碓诩Y房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，就存在多種情形，我這里只是做簡(jiǎn)略的歸納，并不一定百分百正確，所以最好的方法是帶齊資料，找到律師，然后面談，這樣得出來(lái)的結(jié)論才會(huì)比較正確。
