二、關(guān)于《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》效力問題
(一)潘某主張合同無效所依據(jù)的法律法規(guī)并不適用合同無效條款之規(guī)定。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”
潘某所依據(jù)的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《經(jīng)濟(jì)使用住房管理辦法》以及《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》均不能成為確認(rèn)無效案的依據(jù)，因?yàn)椋@些規(guī)范性文件既不是全國人大及其常委會制定的法律，也不是國務(wù)院制定的行政法規(guī)。且最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋中明確了，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)確認(rèn)合同無效。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》是建設(shè)部頒布的一個(gè)部門規(guī)定，《經(jīng)濟(jì)使用住房管理辦法》是由中國建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門日前聯(lián)合發(fā)布的。而《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》只是一個(gè)地方性法規(guī)而已。被告引用部門規(guī)章和地方性法規(guī)作為合同無效的依據(jù)是完全錯(cuò)誤的。
(二)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都是帶有行政管理性質(zhì)的法規(guī)和部門規(guī)章。
1、從名稱來看，是“管理法”和“管理規(guī)定”，因此，整個(gè)規(guī)定是一部行政管理方面性質(zhì)的法規(guī)和規(guī)范。
2、從規(guī)定來看，此兩部法規(guī)和規(guī)范性文件都指出了規(guī)定的宗旨和性質(zhì)。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第一條，“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本規(guī)定。”
《城市房地產(chǎn)管理法》第一條，“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。”
同理，《經(jīng)濟(jì)使用住房管理辦法》以及《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》同樣具有行政管理性質(zhì)，再次不用贅述。
3、至于被告所引用的上述兩部規(guī)范性文件的禁止轉(zhuǎn)讓條款，旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系，在性質(zhì)上屬于管理型的禁止規(guī)范，并非效力型的禁止規(guī)范 ，而對于合同效力發(fā)生影響的一般是效力型的禁止規(guī)范，故司法實(shí)踐中不能以違反此項(xiàng)規(guī)定為由確定房屋買賣合同無效。
(三)關(guān)于是否損害了社會公共利益
經(jīng)濟(jì)適用房屬于行政管理調(diào)整范圍，違背相關(guān)規(guī)定就要受到行政方面的制裁和處罰。另一方面，一旦單位職工享有了經(jīng)濟(jì)適用住房的購買資格，同時(shí)便具有了民事主體身份，其轉(zhuǎn)讓資格，是對其民事權(quán)利的處分，法律應(yīng)完全尊重其民事處分權(quán)利，保障其合同意思自治。何來妨害社會公共利益?
潘某用推理性的，用“社會公共利益”這種大而抽象的概念對一個(gè)具體的民事法律關(guān)系進(jìn)行認(rèn)識和處理，這將極大損害民事權(quán)利人的合法權(quán)益，也將會使合同法的相關(guān)規(guī)定無限延伸，使具體的法律規(guī)定形同虛設(shè)。
案例二:
單位組織職工集資建房過程中，一些享有集資權(quán)的職工考慮到自身情況，未經(jīng)單位同意擅自將自己的集資權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，受讓方履行相關(guān)義務(wù)后占有并入住集資房多年，但轉(zhuǎn)讓方卻在六年之后提出訴訟，欲討回集資房。2008年3月16日，隨著市中級人民法院終審判決書的送達(dá)，一起因此引發(fā)的房屋遷讓糾紛案塵埃落定，法院判決駁回原告(反訴被告)趙某、李某夫婦的訴訟請求，同時(shí)判令二人協(xié)助被告(反訴原告)余某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶變更登記手續(xù)。
集資權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓
1999年，某公司組織職工建房，對職工申請集資的條件做了規(guī)定，并結(jié)合工齡等打分選層。原告趙某、被告余某作為單位同事，均符合集資條件。余某取得一套房屋的集資權(quán)后，了解到趙某的一些具體情況，又與趙某進(jìn)行了協(xié)商，希望趙某能將集資權(quán)轉(zhuǎn)讓給他。趙某同意了余某的要求，并就轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了磋商。
