“個(gè)人集資建房”是個(gè)新名詞。由于房?jī)r(jià)大漲，部分人士便把買(mǎi)房的希望寄托于這類(lèi)“新生事物”之上，并希望得到政府相關(guān)部門(mén)的支持。然而，愿望雖美好，規(guī)則卻不能被隨便打破。業(yè)內(nèi)人士經(jīng)分析后的一致看法是：“個(gè)人集資建房”此路不通。
“上海家圓”欲建300套集資房
1月23日，在來(lái)福士廣場(chǎng)6樓，朱劍、郭宇新等一群想要“集資開(kāi)公司給自己造房的人”，召開(kāi)了他們的“上海家圓”項(xiàng)目討論的第9次例會(huì)。
“上海家圓”計(jì)劃蓋300套房，每套房100平方米左右。如果該項(xiàng)目準(zhǔn)備投標(biāo)市場(chǎng)價(jià)位在每畝300萬(wàn)元左右的地塊，則需要投入的資金約為6000萬(wàn)元人民幣。根據(jù)朱劍等人的計(jì)算，自己合資蓋樓，房屋的價(jià)格將比市場(chǎng)售價(jià)低30%-40%，因?yàn)槟芸鄢_(kāi)發(fā)商約30%的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和10%的營(yíng)銷(xiāo)成本。
要把“上海家圓”建起來(lái)，朱劍等發(fā)起人的計(jì)劃是分兩步走：第一步是成立家圓投資信息咨詢(xún)有限公司，由核心人員出資，打通“上海家圓”項(xiàng)目籌備及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金鏈條，提出切實(shí)可行的土地獲取方案，為“家”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)體培養(yǎng)穩(wěn)定高效的工作團(tuán)隊(duì)，并完成“家圓”項(xiàng)目相關(guān)法律文件。下一步是成立家圓房產(chǎn)投資有限公司，就是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，作為前一個(gè)公司的子公司實(shí)施土地招投標(biāo)、工程建設(shè)等具體工作。該項(xiàng)目發(fā)起人朱劍等人先成立了一個(gè)10人左右的核心成員組，年齡在28歲-32歲，負(fù)責(zé)前期策劃活動(dòng)。據(jù)介紹，當(dāng)網(wǎng)上意向注冊(cè)達(dá)到1000人的時(shí)候，他們才能開(kāi)始著手操作。現(xiàn)在已經(jīng)有400多人在網(wǎng)上注冊(cè)，表示有意向參與“上海家圓”集資建房的計(jì)劃。
個(gè)人集資先期嘗試在北京
在朱劍等人緊鑼密鼓地為建設(shè)“上海家圓”而努力奔走的同時(shí)，北京的一個(gè)人也因?yàn)榧Y建房而名聲大噪，他就是被稱(chēng)為“個(gè)人蓋樓的領(lǐng)頭羊”的于凌罡。這個(gè)聯(lián)想集團(tuán)的年輕人拉起了“個(gè)人集資建房”的大旗，并引來(lái)了眾多的跟風(fēng)者。
據(jù)悉，于凌罡打算通過(guò)非營(yíng)利集資模式，準(zhǔn)備購(gòu)地開(kāi)發(fā)一幢板式躍層小戶型住宅。根據(jù)這一建筑形式，他估計(jì)，理想的地塊面積應(yīng)該在6000平方米左右，地上建筑面積大概是25000平方米。由于朝陽(yáng)區(qū)霄云橋附近的地塊比較符合該條件，因此目前集資合作蓋樓的地塊初步確定為該地塊。據(jù)介紹，該住宅項(xiàng)目初步規(guī)劃為地上12層到15層，地下兩層。其中，地下兩層為公共設(shè)備層，地下1層和地上1層為商鋪，地上兩層至頂層為住宅。戶型暫定4米×9米和8米×9米兩種，層高4.9米至5.2米，每套戶型的套內(nèi)建筑面積約36平方米，銷(xiāo)售面積約53平方米，增建躍層后可得使用面積約60平方米。于凌罡強(qiáng)調(diào)，上述戶型不是最終定稿，參與者可以提出自己喜歡的其他戶型，他們將綜合參與者的意見(jiàn)后，再委托設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)戶型。
和朱劍們一樣，于凌罡心里也有一筆賬：預(yù)計(jì)招募資金500份，每份合作資金15萬(wàn)元，即自籌資金7500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可向銀行貸款1.125億元，即項(xiàng)目最多可承擔(dān)資金1.875億元。
于凌罡表示，“由于是非營(yíng)利集資建房，項(xiàng)目可以省掉購(gòu)買(mǎi)普通商品房時(shí)需要承擔(dān)的4筆費(fèi)用——開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、廣告銷(xiāo)售費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用和項(xiàng)目貸款利息，因此房?jī)r(jià)肯定比商品房要低。以他們看中的霄云橋附近的地塊為例，粗算下來(lái)，該項(xiàng)目每平方米帶上精裝修的價(jià)格在6000元左右，價(jià)格應(yīng)為周邊商品房的60%至80%。”
據(jù)介紹，現(xiàn)在已有500多個(gè)購(gòu)房者與他達(dá)成了初步的合作意向，另外還有多人與他聯(lián)系。
專(zhuān)家分析僅是美好夢(mèng)想
房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)乎百姓生活，房?jī)r(jià)的上漲使很多普通家庭望“房”興嘆，“個(gè)人集資建房”這一名稱(chēng)的出現(xiàn)得到了很多百姓的支持，使得許多人熱情地加入到其中。大多數(shù)百姓希望“個(gè)人集資建房”這一新生事物能有一個(gè)光明的發(fā)展前景。然而，更多的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則理性地認(rèn)為，“個(gè)人集資建房”只是人們的一個(gè)美好夢(mèng)想，并沒(méi)有實(shí)際操作意義，是一個(gè)“烏托邦”。
首先有專(zhuān)家提醒政策法規(guī)的障礙。東方房地產(chǎn)學(xué)院的一位碩士畢業(yè)生徐先生指出，“個(gè)人集資建房”的操作最起碼與上海現(xiàn)行的兩條規(guī)定相抵觸：一是開(kāi)發(fā)資質(zhì)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要相應(yīng)的資質(zhì)；二是預(yù)售規(guī)定，目前上海的商品房在銷(xiāo)售過(guò)程中遵循的是預(yù)售制度，該制度規(guī)定房屋必須在建設(shè)到一定程度、依法取得預(yù)售許可證以后方可銷(xiāo)售，但“個(gè)人集資建房”在項(xiàng)目建設(shè)之前就已經(jīng)“預(yù)售”完畢，那豈不是相當(dāng)于拿著圖紙賣(mài)房？徐先生認(rèn)為，這些現(xiàn)有法規(guī)是嚴(yán)肅的、不應(yīng)該隨意更改或出現(xiàn)特例，否則，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序?qū)⑹艿狡茐摹！?/p>
其次是集資人召集問(wèn)題。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目如果拿地款需要5億元資金，即使按每人15萬(wàn)元計(jì)，也要600人以上才能達(dá)到這個(gè)要求，但想在一定時(shí)間內(nèi)找到這么多人，并且要說(shuō)服這么多居住需求不同的人來(lái)接受這種集資建房方式，這本身就困難重重。
還有一些專(zhuān)家認(rèn)為，集資人內(nèi)部管理才是最重要的難題。上海金城律師事務(wù)所孫海鋒律師曾經(jīng)對(duì)“個(gè)人集資建房”這一現(xiàn)象非常感興趣，甚至想過(guò)要參與到發(fā)起隊(duì)伍中，但是憑著多年的律師經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為，只要有政府支持，拿地、立項(xiàng)本身都不存在太大障礙，關(guān)鍵是“人性”的問(wèn)題。孫律師解釋?zhuān)耗切﹨⑴c集資的人本來(lái)并不認(rèn)識(shí)，并不是親戚朋友，面對(duì)十幾萬(wàn)元或者更多的資金投入，人與人之間很難達(dá)成完全信任；同時(shí)，由于大家都是集資人，所以他們之間的關(guān)系是平等的，發(fā)言權(quán)、表決權(quán)都是平等的，他們的意見(jiàn)該如何統(tǒng)一？就算大方向統(tǒng)一了，細(xì)節(jié)問(wèn)題是更難協(xié)商統(tǒng)一的，矛盾常常會(huì)因此產(chǎn)生，并會(huì)朝著不可調(diào)和的方向發(fā)展。孫律師還向記者表明，得出這些分析并非憑空想象、危言聳聽(tīng)，而是憑他多年打集體官司的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的。他還肯定地告訴記者：集資人之間的關(guān)系將成為日后項(xiàng)目操作中最難理順、最難解決的根本性難題。
值得注意的是，這一切都是在政府支持的前提下得出的結(jié)論。而更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府在現(xiàn)階段不可能支持這類(lèi)高風(fēng)險(xiǎn)、甚至有非法集資之嫌的舉動(dòng)。
第三，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？如果得到了政府部門(mén)的支持，集資建房者可以成立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司后取得土地。但是，凡是投資都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。集資建房的開(kāi)發(fā)公司到底有多大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力？金泰房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司的黃飛分析，由于開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)資金都是由個(gè)人集資所得，資金數(shù)目完全是根據(jù)項(xiàng)目本身而定的，不會(huì)有太多備用資金，如果項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了一些額外支出——比如建材漲價(jià)、城市總體規(guī)劃有更改、建筑質(zhì)量或安全產(chǎn)生意外等，后續(xù)資金將是個(gè)大問(wèn)題。就以2003年的“非典”為例子，很多城市有明文規(guī)定工地不準(zhǔn)集中人員施工，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在那段時(shí)間受到很大影響，有些項(xiàng)目的成本也因此大增。作為個(gè)人集資而成立的開(kāi)發(fā)公司能承受得起這樣的意外風(fēng)險(xiǎn)嗎？在以往的購(gòu)房過(guò)程中，所有的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，發(fā)生“爛尾”或延期等情況，購(gòu)房人都可以通過(guò)法律手段要求對(duì)方賠償自己的損失，在集資建房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售成本是節(jié)約了，可一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？
