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此次一系列新政出臺的密集程度和嚴厲程度都是空前的，遠遠超過2007年的房地產市場調控。特別值得一提的是，盡管適度寬松的貨幣政策往往能繼續推動房價上行，但目前的調控新政卻已在一定程度上封堵了貨幣供應和房地產貸款效應的釋放空間。


　　一線城市50%以上購房需求受阻

　　從實際資金的影響層面來看，自2005年起，我國個人購房貸款占全國新房銷售額的比例在50%以下，如果考慮到二手房的成交額，2009年新增個人購房貸款總量占商品房銷售總額的比例只有34%左右，也就是說一次性付款購房的比例約為66%左右。考慮到購房貸款中還有相當一部分比例來自首套購房，假設按揭貸款中有40%的比例用于購買第二套或以上住房，我們可以推算出通過按揭貸款購買第二套及以上住房的比例約為10%-15%(或更少)。但這僅是考慮新政中對二套及以上住房貸款首付和利率的提高，如果加上隨后提出的暫停三套及以上住房貸款和非居民住房貸款及限定購房套數等，可以說已經變相采用行政手段封死投機性購房的所有空間。初步估算，在一線城市這一系列措施短期內將直接影響50%以上的購房需求。

　　此次新政的著力點在于通過打擊炒房來遏制房價的過快上漲，而非打壓房地產，但在嚴厲調控房地產市場的同時，需防止打擊面過廣，謹防出現房地產業“硬著陸”。

　　根本之道仍在增加有效供應

　　與此同時，當輿論熱度集中在房貸新政“猛料”時，我們認為更需要關注影響房地產市場發展的長期因素，國務院新政所提出的在提高土地供給的基礎上、增加住房有效供給和加快保障性住房建設是解決房價過快上漲的根本之道，否則難逃越調越漲的怪圈。

　　房地產業中長期發展動態模型的結果顯示，人口因素是影響房地產市場的核心因素，適齡購房人數每增加1%，將增加0.75%的商品房需求，且導致房價上漲0.37%；同時GDP增長是房地產需求和供給的原生動力，GDP增長通過直接決定居民可支配收入(0.81%)和銀行貸款(0.64%)，進而影響了商品房的需求和供給。我們認為未來10年中國經濟還將保持快速增長，適齡購房人口將不斷增加，因此房地產市場的需求依然存在且穩定增長。

　　然而，全國商品房竣工面積和銷售面積走勢圖也清晰顯示，除2008年外，商品房銷售面積增速一直高于商品房竣工面積，商品房實際供給不足，進而推高房價。我們需清醒地認識到如果土地供應不能有效的轉化為實際的商品房建設，保障性住房規劃無法真正完成，房地產市場供應短缺的局面仍將得不到改善。因此，我們認為社會輿論在關注國務院新政的同時，更需要全程監督新政策的落實情況，尤其是土地供應和保障性住房計劃是否真正轉化成為了房屋的有效供給。(中國指數研究院常務副院長 黃瑜)