夫妻離婚時對房產的歸屬，涉及到各種情形，對應了各種的方法，其中一方婚前購置的房屋，婚后雙方共同還貸的，按《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
根據上述規(guī)定可知，一方婚前簽訂不動產買賣合同并以個人財產支付首付款并在銀行貸款，不動產登記于首付款支付方名下的，婚后夫妻有用共同財產繼續(xù)還貸，當夫妻離婚時對房產歸屬，先協(xié)商，協(xié)商不成，歸產權登記方（如果還有剩余尚未還清的貸款，因為這是首付方婚前所借，所以是其個人債務與另一方無關），至于雙方共同還貸的款項，只要是用雙方共同財產支出的，則拿房的一方應該將其中的一半支付給另一方，如果房產有增值，則雙方共同支付的款項的一半所對應的財產增值部分也應當支付給另一方，有人會說那如果房產沒有增值反而收益是貶值的，是不是另一方也承擔共同還貸相對應部分的一半的損失，目前一般傾向認為另一方無需承擔，理由很多，比如房產總體是增值的，貶值一般都是暫時，個人認為即使長期貶值，那也不應該讓另一方承擔損失，因為房產是產權人婚前購買，離婚時房產歸產權人所有，如果這房產在離婚時是貶值，將來增值了，產權人也不會把增值分一部分給另一方，自然也就無權要求另一方在離婚時對貶值損失承擔一部分，所以除非雙方通過協(xié)商，把房產更名為非首付方所有，首付方拿一定的補償款，這個時候拿房的另一方才應該承擔貶值的損失，付首付但不拿房的一方也不用承擔貶值的損失。
司法解釋中指出補償款按雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分來計算，但具體怎么來算，解釋中沒有具體的規(guī)定，導致在實務中在計算房屋補償款時，存在計算標準不統(tǒng)一的問題，為此，北京市高級人民法院民一庭制定了一個計算公式，即房屋補償款=夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應付利息）×房屋評估現(xiàn)值（或夫妻認可房屋現(xiàn)值）×50%（注：其中全部應付利息是指離婚時己經產生的全部利息，如果離婚時還未還清全部貸款，今后將發(fā)生的利息不計入其中）。
在北高院的公式中，似乎很難看出，哪部分是共同支付款項（包括本息），哪部分是共同支付款項相對應的財產增值部分，那我們再來看另一個公式，房屋補償款=夫妻共同支付款項（包括本息）×50% ＋［夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應付利息）×（房屋評估現(xiàn)值－房屋購買價－全部應付利息）］×50% 。這個公式和北高院的公式有何不同呢？其實這兩公式完全一樣，不信證明給你看，北高院的公式為房屋補償款=夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應付利息）×房屋評估現(xiàn)值（或夫妻認可房屋現(xiàn)值）×50%，我們分別將房屋補償款設為F，夫妻共同支付款項（包括本息）設為A、房屋購買價設為B、全部應付利息設為C、房屋評估現(xiàn)值設為D，則北高院的公式成了F＝［A/（B＋C）×D］/2，用同樣的方法，后面的公式可以改為F＝｛A/2+［A/（B＋C）×（D－B－C）］/2｝把這個公式進行分解計算就會發(fā)現(xiàn)其＝A/2+AD/(B＋C）/2－A(B＋C）/（B＋C）/2＝［A/（B＋C）×D］/2，與北高院的公式是一模一樣的。
所以北高院的公式可以進一步表述為，房屋補償款 =夫妻共同支付款項（包括本息）×50% ＋［夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應付利息）×（房屋評估現(xiàn)值－房屋購買價－全部應付利息）］×50% ，其中（房屋購買價＋全部應付利息）即為離婚時己經發(fā)生的購房總成本，房屋評估現(xiàn)值減去這個總成本，即為房產的增值，那么這個公式就是指，夫妻共同支付款項（包括本息）的一半加上其對應比例的房屋增值部分，這個比例按雙方共同支付款項（包括本息）的一半除以離婚時己經產生的購房總成本。那么用第二個公式來表述雖然看上去復雜，但可以很清楚的區(qū)分哪些是共同支付的款項（包括本息），哪些是其所對應的那部分增值，進一步延伸可以用來計算更多的其它情形下的房產分配。
舉例說明：小王婚前首付30萬，貸款70萬買了一套房，登記在小王一人名下，婚前小王個人還貸10萬（其中本金5萬，利息5萬），婚后夫妻雙方共同還貸額為30萬（本金加利息，其中本金15萬，利息15萬），到小王與妻子小紅離婚時，還剩余貸款本金為50萬，房屋評估現(xiàn)值為150萬，則離婚時房子歸小王所有，小王需要支付給小紅的房屋補償款，按北高院的公式為：30/（100+20）×150×50%＝18.75萬，按第二個公式來表述就是：30/2+［30/2/（100+20）×（150－100－20）］＝18.75萬，其中其中15萬是共同還貸本息的一半，3.75萬是小紅分得的部分增值。
分析了那么多，現(xiàn)在我們再來想一下北高院這個公式存在什么問題，在這個公式對非產權方所能獲得的部分增值是按共同支付款項（包括本息）除以離婚時己經產生的購房總成本再乘上總的增值來獲取的，而對應的產權人一方，他是按共同支付款項（包括本息）加上首付款加上其婚前個人還貸本息再除以離婚時已經產生的購房總成本再乘上總的增值來獲取的，也就是說對增值部分的分配權，一次性支付的首付與按月支付的貸款本息是同等的，在北高院的公式中對它們是沒有區(qū)別對待的，這有點不太公平，因為這好比合伙做生意，你的合伙人一次入股一百萬與十年總共入股一百萬，你會給他一樣多的分紅嗎?很顯然，同樣是一百萬，如果分次支付，其它的錢哪怕放在銀行還有些利息可以收益，因此一次入股理應比分次入股，應該拿到更多的分紅，也許有人會說，還貸也可以是一次性還貸，但是你再一次性還貸給銀行，銀行也還是要按還貸的期限收取一定的利息，哪怕你今天借了明天還，也要付一天的利息，而且一次性還貸比按月還貸可以節(jié)省利息的支出，也就是說同樣的錢，你一次性還比按月還，銀行會區(qū)別對待，前者可以減少利息的支出。所以個人認為對增值（30萬）的分配，小紅所得到的增值應該是共同還貸的本金（而不是本息）×50%÷房屋購買價（而不是房屋購買價+己經產生的利息）×總的增值，即小紅能得到的增值部分應該為：15×50%÷100×30=2.25萬，顯然比北高院公式所能得到的3.75萬要低，因為付出的貸款利息不能用來獲得增值收益（當然分母中也去除了己經產生的利息），寫成公式應該為：房屋補償款=夫妻共同支付款項（本息）×50% +［夫妻共同支付款項（本金）÷房屋購買價格×（房屋當前市場價格—房屋購買價格—全部應付利息）］×50% ，與北高院的公式結構是一樣的，只是對增值部分的計算不同，這個公式中獲得增值的比例是按夫妻共同支付款項（本金）÷房屋購買價格，而北高院的公式是按夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應付利息），再按上面的舉例，用這個新的公式來計算小紅所得為：15+［15×50%÷100×(150-100-20) ］=15+（7.5/100×30）=17.25萬，其中15萬是共同還貸本息的一半，2.25萬是小紅分得的部分增值（比北高院的公式計算所得少了一些）。用這個公式來計算時，不止首付與按月還貸會區(qū)別對侍（同樣多的錢，一次性的首付比按月支出的還貸能夠得到更多的增值收益），如果婚后共同還貸中有一次性提前還貸的，有按月還貸的，也會區(qū)別對待，因為一次性提前還貸與按月還貸，相同數(shù)額的還貸支出中本金的比例會提高，而新的公式是按本金與購買價格的比例來分配增值的，所以相應拿到的增值也會更多。而這一切用北高院的公式是無法區(qū)別對待的，所以這個公式要比北高院的公式更具公平性，當然在計算上相對復雜一些，在理解上也相對困難一些，尤其很多離婚案很多都盡量調解結案，法官不會去給你這么麻煩的詳細計算，雙方討價還價到一個都能接受的價格就行了，其實只要把這些計算用EXCEL設計成固定的程序，電腦是不會怕麻煩的，一秒鐘就給你算好了。
