1.一方婚前支付了全部房款，并取得了產權證
此種情況下法律關系比較簡單，根據(jù)物權法規(guī)定，該房產屬于婚前個人財產，離婚時房屋增值部分及虧損屬于房屋產權人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構成對該房產的舔附價值，對于裝修款，可以作為夫妻共同財產予以分割。
2.一方婚前以按揭貸款形式支付了全部房款，并取得了產權證，婚后繼續(xù)還貸的房產。
此種情況下該房產屬于婚前個人財產，但房產共同還貸部分，應視為向銀行的借款，為買房人一方的個人債務。無論婚后個人還貸還是共同還貸，都是夫妻的共同權益的支出，還貸的部分中含對方一半權益的，離婚時一方要返還給對方。如果能證實還貸資金來源于婚前財產或雙方另有約定的除外。關于房屋增值部分，各地判定不一，如果房產增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務無關，則共同還貸一方無權要求分割增值部分收益。
3.一方婚前按揭貸款支付了所有房款，婚后取得產權證，婚后繼續(xù)還貸的房產的歸屬問題。
這種情況在現(xiàn)實生活中比較常見，也是我們處理離婚案件中涉及到房產比較多的情況。
此情形其實就是產權證取得與房產產權權屬有無關系的問題。目前婚姻法對此沒有明確規(guī)定。但我們認為產權證雖然是物權憑證，是證明房產權屬關系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產證就是婚后房產，因為房屋所有權是在簽訂購房協(xié)議時即確定下來，房產登記只是國家為了便于管理，使物權能夠具有公信公示力而進行的行政行為。該房財產權益在婚前簽訂合同后就已經取得，取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應視為婚前個人財產。
4.婚后出資包括貸款購買的房產
這種情形，分為三個步驟。
第一步，明確產權，不論房產證是一方還是雙方的名字，均為夫妻共同財產。也有夫妻將孩子的名字加在產權證上的，分割時要保留孩子的份額。
第二步，明確產值，即按市場現(xiàn)價計算，雙方可協(xié)商確認，協(xié)商不成的，到法院起訴一般有兩種解決方法，一是雙方都同意的情況下，采取競價，房屋由出價高的一方取得，并補給另一方房屋價值一半，如果一方不同意競價，則采取第二種方式，即委托評估機構進行評估，由取得房屋一方補給另一方評估價值的一半。
第三步，分割財產，即分割權益和債務，如果涉及貸款，則先扣除該貸款部分，分割后由取得房產產權的一方繼續(xù)承擔未還貸部分的本金和利息。
5.離婚時，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房。
此種情況下該房產為夫妻共同所有。由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此在分割該房產時應考慮一方承租時的使用價值。根據(jù)公房使用權取得方式可分為以下二種情況：一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。一方婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買產權的，分割時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為一方所有，扣除后的房產價值按共同財產分割。
6.父母為子女結婚所給付的購房款，是否構成對子女的贈與。
實踐中，父母出資購買房產登記在出資人自己子女名下的，從常理出發(fā)，可以認定為向自己子女乙方的贈與，可以認定房產為個人所有，若房產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資時有書面的聲明為該贈與是歸出資人子女個人所有，一般應認定為向雙方的贈與。
【律師建議】一、購房時應盡量采用轉帳的方式支付，這樣可以從銀行查明資金來源，避免因現(xiàn)金交易而產生的無法說明資金的來源以及資金的使用價值無法說明或舉證的困難。二、要慎重保存婚前購房的買賣合同的原件及付款發(fā)票。以備日后在訴訟過程舉證主張相關權利。
