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戀愛時買房登記一方姓名分手后產生糾紛如何處理
作者：劉廣鵬發布時間：2009-04-15155653
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一、基本案情
2007年11月，27歲的王某拿出自己幾年來工作的積蓄，通過多方籌集，共籌得23萬元準備在城郊購一套商品房，為能和女友李某結婚構筑最后的“愛巢”。2008年1月23日，王某和李某共同到房產登記部門辦理了相關商品房產權登記手續并將戶主登記為女友李某的名字。
2008年9月，李某向王某表示自己已經有了新朋友，要求和王某分手，不同意和王某結婚。由此，雙方對房屋所有權的歸屬產生了糾紛。王某認為，購房款均是自己出資，為了能和李某結婚才將房產證戶主登記為李某，故房屋應該是自己的婚前個人財產。而李某認為，王某的行為構成了對房屋的贈與，同時房屋的登記戶主是自己，依據《物權法》的不動產公示公信的有關規定，自己應該是房屋的唯一所有權人，王某不再享有任何權益。
二、分歧意見
關于本案的商品房權屬及有關權益問題，主要有以下幾種觀點：第一種觀點認為：王某出資購買的房屋登記為李某的名字，構成王某對李某的贈予，根據物權的公示公信效力，王某當然是房屋的所有權人并享有所有財產權益。第二種觀點認為：王某和李某有共同購買行為，即王某出資李某登記，故房屋所有權應定性為王某和李某共同所有。第三種觀點認為王某以結婚為目的而購置房屋并登記其女友名字，具有以附結婚為條件贈與合同的性質，沒有締結婚姻，王某可以要求撤銷贈與，依據出資證明維護自己的財產權益。
三、評析意見
筆者同意第三種觀點。本案的焦點問題是：
一、房屋的所有權與不動產的公示公信
房屋屬于不動產，依照我國《物權法》第6條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”。不動產的登記具有推定力，即經合法登記的不動產權利人在法律上被推定為真正的權利人。但這個推定事實只是證權程序，而不是賦權程序，在符合規定條件下，人民法院完全可以依據查明的事實對現有的權屬登記予以否定。區別不動產推定力的是公信力，即登記的物權在交易的過程中，出于對善意第三人保護的需要，即使登記有錯誤或遺漏，其第三人所得利益仍應受法律保護，公信力并不否認真正權利人依據債權債務關系向賣方主張權益。但不動產登記的公信力只發生在不動產交易中，未進入交易程序的不動產，其登記并不發生有無公信力的問題。
本案所涉及的房屋進行了有效登記，依不動產登記的推定力來看，李某即是該房屋的所有權人，但由于房屋沒有進入流通領域故不存在公信力的問題。所以在王某能夠證明贈與行為無效的情況下，可以請求法院撤銷該登記，主張自己的合法權益。第一種觀點夸大了不動產登記的推定力，混淆了不動產登記公信力的作用范圍，故認為李某是房屋的絕對所有權人并不可以撤銷是不正確的。
二、共有關系
本案所涉及的房屋當然不屬于共同共有。因為共同共有僅發生在法律所確認的特定親屬關系中，諸如夫妻之間、同住的家庭成員之間及繼承開始后遺產尚未分割前這一期間；按份共有是指兩個或兩上以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。按份共有產生的原因，主要有出資和約定，以勞務作為共有原因的應該明確約定或以其作用程度酌情享有共有份額。
本案中，李某僅僅陪同王某辦理購房手續并登記李某名字，雙方沒有約定共有份額，李某本身更沒有參與出資，故不構成按份共有關系。而現實中更多出現的情形是：婚前男女共同出資，登記其中一方名字，當發生糾紛時，依照按份共有關系來處理。綜上，第二個觀點也不正確。
三、附條件贈與
附條件的贈與合同又稱附義務的贈與合同，是指贈與人在贈與財產或者財產權利時，要求受贈人符合一定條件為附加的贈與合同。我國《合同法》第190條明確規定了附負擔贈與合同。該條規定：“贈與可以附義務。”“贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。”在附條件贈與合同的情況下，只有滿足所附條件，贈與合同才正式生效。
本案中，王某在房屋登記過程中并沒有明確表示二點：一是沒有明確表示登記李某的名字就是將房屋贈送給李某；二是沒有明確表明所為登記需要以結婚為條件。但是，結合審判實踐及贈與的構成要件，可以推定在具有個人使用性質的財物交付給對方占有或按照法律要求登記在對方名下的構成贈與；其次，依據常理可以推斷出王某籌資購房并登記李某名字的行為應該以雙方結婚為條件。本案的王某和李某沒有進行婚姻登記，所以認定該贈與不生效，王某可以申請法院變更登記。
另外，引起本案糾紛的關鍵就是登記的是李某的名字。從上文論述來看，認定該贈與不生效不存在任何問題。但結合實踐，筆者認為，動產被一方占有或是不動產被登記在一方名下，占有人或被登記人就有了舉證上的優勢，除非對方能舉出相反證據，否則就應該推定該贈與生效，被登記人就是所有權人。所以，在本案李某舉證優勢的情況下，只有王某提出諸如附結婚而為贈與和證明自己出資購房的情況下，才可以推翻李某的主張，維護自己的財產權益。