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淺析離婚財(cái)產(chǎn)中貸款房產(chǎn)分割問(wèn)題
作者：貴陽(yáng)鐵路運(yùn)輸法院陳紅時(shí)發(fā)布時(shí)間：2010-01-29
離婚是在配偶生存期間，通過(guò)法律手段解除婚姻關(guān)系的方式。在離婚中，除了對(duì)子女的撫養(yǎng)關(guān)系上，最重要的就是婚姻期間財(cái)產(chǎn)的確定和分割問(wèn)題，其中對(duì)于按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確認(rèn)與分割是近幾年來(lái)比較受關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。在實(shí)踐中，對(duì)于以按揭方式貸款買(mǎi)房的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)取得時(shí)間可以分為以下：（1）婚前一方以自己的名義簽訂購(gòu)房合同和按揭合同，支付部分房款，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，婚后夫妻雙方以共同財(cái)產(chǎn)償還債務(wù)；（2）婚前一方以自己的名義簽訂購(gòu)房合同和按揭合同，支付部分房款，婚后房屋登記于該方，取得房產(chǎn)證書(shū)，夫妻雙方以共同財(cái)產(chǎn)償還債務(wù)；（3）婚前一方以自己的名義簽訂購(gòu)房合同和按揭合同，支付首付款，婚后夫妻雙方以共同財(cái)產(chǎn)共同償還債務(wù)，離婚時(shí)未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（4）婚前一方以自己的名義簽訂購(gòu)房合同和按揭合同，婚后取得房產(chǎn)證書(shū)，離婚時(shí)另一方證明其在婚前向購(gòu)房人出資。對(duì)以上四種情況，總體可以歸納為個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)的確定問(wèn)題，本文對(duì)此做出以下分析。
一、對(duì)婚前按揭房產(chǎn)分割的剖析
我國(guó)婚姻法并沒(méi)有對(duì)按揭房產(chǎn)作相關(guān)的直接性規(guī)定。在2001年新婚姻法修改前，最高院出臺(tái)的司法解釋就規(guī)定了關(guān)于婚姻存續(xù)期間婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)若干年轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。但在修改后該規(guī)定視為失效。根據(jù)現(xiàn)婚姻法規(guī)定，一般夫妻婚后所得均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，有人認(rèn)為，如果夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間共同償還房屋貸款，即使一方已經(jīng)取得房產(chǎn)證書(shū)，也認(rèn)為該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)可要求分割。其實(shí)不然。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利的設(shè)立是以登記機(jī)關(guān)的相關(guān)登記為權(quán)利設(shè)定。在房屋買(mǎi)賣(mài)（按揭）交易中，有以下主要合同關(guān)系發(fā)生：一是由購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，二是由購(gòu)房者與銀行簽訂的借款合同和按揭合同。前者中，購(gòu)房者在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記，取得房產(chǎn)證，即是取得房屋的所有權(quán)，后者中，購(gòu)房人以房屋的所有權(quán)向銀行抵押貸款。可以認(rèn)為，購(gòu)房人與銀行之間的只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。對(duì)此，就上述的情形進(jìn)行分析：
（一）夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù)，取得房屋產(chǎn)權(quán)證，離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題。通說(shuō)認(rèn)為，該房產(chǎn)為購(gòu)房人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)槿〉梅慨a(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房人的房屋所有的權(quán)利已登記于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記簿上。依據(jù)《物權(quán)法》第14條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)該登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，和第17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”，購(gòu)房人在婚前購(gòu)買(mǎi)房屋，將自己的權(quán)利進(jìn)行登記，且房產(chǎn)管理部門(mén)所作出購(gòu)房人享有該房屋物權(quán)的證明的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，應(yīng)認(rèn)為該房產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。將該房產(chǎn)向銀行按揭，只是購(gòu)房人與銀行之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而夫妻雙方以共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該銀行貸款進(jìn)行清償，只能認(rèn)為購(gòu)房人與夫妻的另一方形成夫妻間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但不能改變房屋的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。由此，在離婚時(shí)不可對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行分割。但購(gòu)房人（房屋所有人）應(yīng)該對(duì)另一方所付出的個(gè)人財(cái)產(chǎn)予以返還。
（二）夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù)，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證，登記于購(gòu)房人名下，離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題。我國(guó)在物權(quán)法中并沒(méi)有采用德國(guó)民法中關(guān)于物權(quán)行為獨(dú)立性的理論，但這不能否認(rèn)物權(quán)具有無(wú)因性，物權(quán)發(fā)生變動(dòng)同其發(fā)生變動(dòng)的原因行為是相分離的。購(gòu)房人在婚前簽訂購(gòu)房合同、支付首付款、以銀行按揭方式支付剩余房款（無(wú)論是結(jié)婚前一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付按揭款還是結(jié)婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付按揭款），這些都是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因行為。而物權(quán)行為是債權(quán)行為（原因行為）的當(dāng)然結(jié)果。雖然購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同后，因各種原因不能及時(shí)得到房產(chǎn)證明而最后于婚姻存續(xù)期間取得，但并不是說(shuō)購(gòu)房方在結(jié)婚前什么權(quán)利在都沒(méi)有。實(shí)際上，購(gòu)房人已實(shí)際在簽訂購(gòu)房合同時(shí)已經(jīng)取得債權(quán)及房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。所以，婚前一方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，又以自己的名義與銀行簽訂按揭合同，既可請(qǐng)求賣(mài)房人交付房屋，并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的權(quán)利，又承擔(dān)付款（對(duì)售房人）還款（對(duì)銀行）義務(wù)。因此，夫妻一方在婚前所按揭貸款的房產(chǎn)實(shí)際上在辦理按揭手續(xù)時(shí)表明其已取得房屋的所有權(quán)。筆者認(rèn)為，這一情況應(yīng)該作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的一個(gè)例外。只要夫妻一方在婚前按揭購(gòu)房，且在該方名下的，即使在婚后取得房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，也應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)系該方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
（三）夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，離婚時(shí)，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?1條規(guī)定，“離婚時(shí)尚未取得或者尚未取得完全所有權(quán)，當(dāng)事人協(xié)商不成的，人民法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，當(dāng)事人如果有爭(zhēng)議，可以另行向人民法院提起訴訟。”根據(jù)前述，此情況下，也應(yīng)該以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，但得由房產(chǎn)登記簿上登記的人為房產(chǎn)的所有人，且對(duì)非名義購(gòu)房人對(duì)清償貸款所支付的款額進(jìn)行退還，可根據(jù)情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
（四）對(duì)于產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的，婚后共同償還債務(wù)，離婚時(shí)房屋分割問(wèn)題。依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，該方即享有所有權(quán)，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)，其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，仍不能改變?cè)摲课轂楫a(chǎn)權(quán)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，貸款剩余未還部分應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人債務(wù)。在有證據(jù)證明的情況下，對(duì)首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。不過(guò)也有例外情況，即雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記于購(gòu)房人的名下，夫妻另一方（非名義購(gòu)房人）有證據(jù)證明購(gòu)房人的首付款中有其出資，且雙方在婚前有將該按揭房產(chǎn)作為共同共有的意思表示，則在離婚時(shí)應(yīng)將該按揭房產(chǎn)以夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待。
二、離婚時(shí)按揭房產(chǎn)的增值部分的分割問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值也有波動(dòng)。在上述四種情況中，如果夫妻雙方在離婚時(shí)對(duì)按揭房產(chǎn)的增值部分是否可以分割呢？