1、什么樣的“小產(chǎn)權(quán)房”是合法的？
小產(chǎn)權(quán)房也是經(jīng)過審批和建筑部門的認(rèn)可合法建設(shè)的，但是必須具備三個(gè)條件：
首先，并非只要是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑。小產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑，因?yàn)榉墒窃试S鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的，必須是村里組織的，由村委會(huì)為出面，以集體利益為主的形式。如果是由開發(fā)商操作的，那就是違法的，但是目前都是這么操作的，村里出面審批，村里私自出讓土地等等，開發(fā)商蓋房銷售和受益。
其次，建設(shè)用地是在集體土地上建設(shè)的，土地歸村里的所有村民集體所有。
最后，購(gòu)買者和享有者必須為本集體成員所有，并且符合“一戶一宅”規(guī)定，提供了相關(guān)審批手續(xù)，就可以確權(quán)。非本村本集體人員購(gòu)買的，利益將會(huì)受損。
2、小產(chǎn)權(quán)房若正式市場(chǎng)化，需要那些條件？
首先，批建手續(xù)齊全，集體土地所有權(quán)必須歸屬村民所有，建筑為非違章建筑。
其次，入市補(bǔ)繳納土地出讓金，補(bǔ)繳納稅金，補(bǔ)齊稅費(fèi)統(tǒng)一確權(quán)發(fā)證。
最后，必須為本村的村民，你若是，非本村村民將會(huì)受到限制，因?yàn)橹恍钁艨谶@一項(xiàng)工作，就可以把你排除在外。
所以，非集體成員，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險(xiǎn)的，至少未來存在法律確權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、如果購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，會(huì)出現(xiàn)哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
第一，法律風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。
第二，政策風(fēng)險(xiǎn)
如果購(gòu)買的是在建項(xiàng)目，遇上相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房，可能會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)拆。購(gòu)房人可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的境地。
第三，過戶風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
第四，辦證風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房不能取得合法土地證和產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷時(shí)，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
第五，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
如果買賣雙方出現(xiàn)交易糾紛，就郭先生和賣家這樣的情況，法院針對(duì)數(shù)額比較大的借款，買方有借款取證的責(zé)任，如果真相被揭開，法律肯定是不會(huì)支持這樣的債權(quán)關(guān)系的。
4、小產(chǎn)權(quán)房能否貸款？
小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，也沒有國(guó)有土地使用權(quán),不具備銀行要求的貸款條件，所以不能直接從銀行貸款。而小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款,是指農(nóng)戶利用宅基地所建住房抵押給銀行的貸款方式。它的運(yùn)作模式是：首先為其住房辦理房產(chǎn)證,然后提出借款申請(qǐng),經(jīng)貸款銀行同意后,以借款人所有的房屋作為抵押,到房產(chǎn)部門辦理評(píng)估、登記、受押,核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;連同借款人擁有使用權(quán)的集體土地使用證、房產(chǎn)證一起作為貸款抵押物,簽具借款人夫妻共同還款承諾書,最后由銀行辦理放款手續(xù)。一般貸款額度控制在房屋估值的70%以內(nèi)。抵押小產(chǎn)權(quán)房屋，短期貸款周轉(zhuǎn)，期歸還本金。需要注意的是，小產(chǎn)權(quán)房屋因?yàn)椴荒苌鲜薪灰祝J款時(shí)擔(dān)保公司所擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)較大，所以相對(duì)大產(chǎn)權(quán)房屋而言，貸款利息也會(huì)相對(duì)較高。
5、小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項(xiàng)
（1）看開發(fā)主體是否合法。實(shí)施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。
（2）看是否取得了國(guó)有土地使用證。按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心征為國(guó)有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國(guó)土房產(chǎn)局核發(fā)國(guó)有土地使用證。
（3）看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。
（4）看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。
（5）看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證。這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)武漢市國(guó)土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會(huì)銷售。
很多購(gòu)房者抱有僥幸心里，購(gòu)買了一些手續(xù)不全的城中村房屋。購(gòu)買此類房屋可能會(huì)出現(xiàn)以下問題：
一是合同效力問題。由于城中村改造項(xiàng)目目前尚不具備銷售條件，項(xiàng)目在實(shí)施過程中基本建設(shè)手續(xù)不齊備，就存在違反《土地法》、《規(guī)劃法》、《建筑法》等的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了，購(gòu)房者將無從保護(hù)自己的權(quán)益。
二是產(chǎn)權(quán)問題。有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于不符合城市規(guī)劃并且無法改正和補(bǔ)救的或存在工程質(zhì)量、安全問題無法補(bǔ)救的，必須拆除。另外，土地未經(jīng)國(guó)家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
建議大家不要忽視或者試圖改變小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，不要抱有僥幸的心理，盡量在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房交易之前就能夠很好的了解了小產(chǎn)權(quán)房的定義以及限制，同時(shí)政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)政策的規(guī)定，也要多看一看，因?yàn)槠渲邪诵‘a(chǎn)權(quán)房的發(fā)展走向問題，小產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)城市化進(jìn)程產(chǎn)生的問題，因此在未來一段時(shí)間這種狀況還是會(huì)繼續(xù)存在。
