【案例】
2012年12月20日，原告閆某某(乙方)與被告公司(甲方)簽訂了《商品房買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱合同)，合同約定“一、房屋基本狀況：乙方認(rèn)購甲方開發(fā)建設(shè)的位于北京市通州區(qū)漷縣鎮(zhèn)中心區(qū)政府街(漷馬路)南側(cè)萬馳家園樓盤房屋1套(七號(hào)樓一層，具體房號(hào)暫不固定，待開盤后雙方協(xié)商確定)。房屋面積67平米，房屋單價(jià)7000元/平方米，總房款暫定為(小寫)469000元，(大寫)肆拾陸萬玖仟元整。房款依實(shí)際交易房屋面積確定，多退少補(bǔ)。二、付款方式：乙方同意在與甲方簽訂本合同后向甲方一次性支付購房?jī)r(jià)款。”合同第四條甲方承諾約定“1、具備商品房銷售條件，如果甲方故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況導(dǎo)致此協(xié)議無效，甲方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，除退還乙方購房?jī)r(jià)款外，還應(yīng)賠償購房?jī)r(jià)款總額的5%給乙方。2、甲方承諾于本合同簽訂后3個(gè)月內(nèi)開盤銷售，若無法按時(shí)開盤，甲方向乙方全額返還購房?jī)r(jià)款。3、甲方在正式開盤后為乙方辦理網(wǎng)簽、房屋產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。4、待正式開盤后，如乙方有意出售所購房屋，甲方承諾按當(dāng)時(shí)該套房屋的開盤價(jià)向乙方全額回購。”合同第五條約定“甲方出現(xiàn)以下情形之一，乙方有權(quán)解除協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方全額返還購房?jī)r(jià)款，并賠償購房?jī)r(jià)款總額的5%給乙方。1、甲方依本協(xié)議第三條向乙方提供的證明文件不完整、不真實(shí)或有瑕疵;2、甲方存在其他違法行為導(dǎo)致本合同無法履行的”。合同簽訂的當(dāng)日，原告閆某某向被告公司交納了購房款469 000元，但被告公司至今未與原告閆某某確定所售房屋房號(hào)也未交付房屋。
北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)查明的事實(shí)，被告公司并未按照合同約定與原告閆某某確定所售房屋具體房號(hào)并向其交付房屋，構(gòu)成違約，現(xiàn)原告閆某某要求解除該合同、退還購房款并要求被告公司給付購房款5%的違約金的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)，本院對(duì)此予以支持。故判決被告公司退還原告閆某某購房款四十六萬九千元并承擔(dān)相應(yīng)的違約金損失。
判決生效后，閆某某據(jù)此向通州區(qū)人民法院提出執(zhí)行申請(qǐng)，要求被告公司返還相應(yīng)款項(xiàng)。法院立案后查明，被告公司目前已無有效可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，其名下商品房均為證照不全房產(chǎn)，無法通過正常渠道進(jìn)行評(píng)估拍賣或過戶。申請(qǐng)人據(jù)此提出請(qǐng)求，要求實(shí)際住進(jìn)雙方簽訂合同時(shí)所指向的房屋，以保障自身的實(shí)際居住權(quán)來抵償部分房款。
【分歧】
本案最大的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于申請(qǐng)人作為享有債權(quán)的一方，在債務(wù)人房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證照不齊的前提下，能否主張通過行使形式上的居住行為來抵償債務(wù)人的部分債務(wù)。
根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，公民的居住權(quán)、債權(quán)等合法權(quán)益受到法律保護(hù)。公民行使債權(quán)時(shí)，本著公平、公正、有利于債權(quán)實(shí)現(xiàn)的原則，可以由雙方在不違反法律規(guī)定的前提下自主選擇債權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，對(duì)此，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。據(jù)此，可以引出以下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)：房屋買受人(即債權(quán)人)可以通過實(shí)際居住標(biāo)的房屋來折抵一部分債務(wù)。即債權(quán)通過實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的用益物權(quán)來實(shí)現(xiàn)收益，比如通過自身居住或者出租房屋來獲得租金收益等。實(shí)際上，無論房屋證照是否齊全，待房屋處于完工且可實(shí)際使用狀態(tài)的情況下，房產(chǎn)的使用價(jià)值已經(jīng)存在，權(quán)利方只是自愿行使房產(chǎn)的使用價(jià)值，只要不危害到第三方利益，完全可以施行，這也是充分利用社會(huì)存在資源的表現(xiàn)。實(shí)踐中，確實(shí)有部分申請(qǐng)人得知被執(zhí)行人暫時(shí)無能力履行判決書義務(wù)時(shí)，提出過類似請(qǐng)求已達(dá)到維護(hù)自身利益的目的。
第二種觀點(diǎn)：房屋買受人(即債權(quán)人)不能通過實(shí)際居住該房屋來折抵判決書所指的金錢給付內(nèi)容。實(shí)際上，居住權(quán)與債權(quán)是兩個(gè)完全不同的概念。“居住”本意是一種行為，而債權(quán)通常指金錢期待權(quán)。將兩個(gè)不同概念混淆，并不利于權(quán)利義務(wù)方所指標(biāo)的的真正實(shí)現(xiàn)。
【評(píng)析】本文同意第二種意見，但仍然需要區(qū)別對(duì)待情況。
1、本案出賣方不能徹底行使其對(duì)房屋的處分權(quán)。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)證照不齊全，出賣方(或債務(wù)方)并不具備完全的售房資質(zhì)時(shí)，該房屋的權(quán)利存在瑕疵，出賣方并不能徹底地行使對(duì)房屋的處分權(quán)。在眾多小產(chǎn)權(quán)房案例中，開發(fā)商在建房之初以其可能獲得的正式售房資質(zhì)與購買方簽訂購房合同，當(dāng)開發(fā)商不能實(shí)際獲得正式的售房資格時(shí)，便無法在法律程序上完全履行合同，即履行不能。本案判決書判令解除雙方合同實(shí)際上也是基于一方履行不能的基礎(chǔ)之上。買方建立合同的目的則是為了能夠?qū)嶋H居住使用該房屋，是一種自然行為，這中自然行為的實(shí)施在實(shí)際操作中并不受產(chǎn)權(quán)瑕疵的影響。買方在現(xiàn)實(shí)中能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房屋的居住或使用，從短期看，這似乎是一種可行行為，尤其是當(dāng)事人雙方均同意以此方式來代替權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，這更像是一種正常的私權(quán)處分。但這僅是表象，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，小產(chǎn)權(quán)房在今后時(shí)期中可能會(huì)受到政策或法律的影響，申請(qǐng)人的居住行為并沒有完全受到法律的保護(hù)，尤其當(dāng)房屋因?yàn)檎呋蚍傻脑蚨鴾缡Щ虮粡?qiáng)制轉(zhuǎn)為它用時(shí)，申請(qǐng)人是沒有任何可以維護(hù)自身基于該居住行為所產(chǎn)生的權(quán)利的。從民法角度來講，“標(biāo)的”的不合法決定了其不能成為民事法律行為中被承認(rèn)的“標(biāo)的”，實(shí)質(zhì)只是當(dāng)事人的私下的不完全處分而已。基于保護(hù)當(dāng)事人長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來講，法院決定駁回當(dāng)事人的請(qǐng)求是合法合理的，是維護(hù)當(dāng)事人長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的表現(xiàn)。
2、合同解除后，原買受人不能擅自對(duì)他人財(cái)產(chǎn)行使用益物權(quán)。即使房屋產(chǎn)權(quán)證照，出賣方(或債務(wù)方)具備完全的售房資質(zhì)，因合同被解除，原買受人亦不能單方面行使對(duì)該房屋的居住權(quán)。首先要明確一個(gè)前提，即原買賣合同已經(jīng)被法院判令解除，買受方對(duì)房屋的居住已經(jīng)不是基于合同中所能夠期待的“對(duì)自有合法財(cái)產(chǎn)的正當(dāng)使用”，而是一種對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的使用。在這里似乎又回到了原點(diǎn)，既然買受方是為了居住房屋而簽訂的合同，那么在合同解除之后仍然要居住該房屋，實(shí)際上就是對(duì)原合同簽訂目的的變相實(shí)現(xiàn)。對(duì)出賣方來說，此時(shí)雖然失去了對(duì)房屋的使用權(quán)，但仍然保留著對(duì)房屋的最終處分權(quán)。很明顯，原買受方不能擅自對(duì)他人財(cái)產(chǎn)行使用益物權(quán)，退一步講，即使原出賣方同意由買受方實(shí)際居住使用該房屋來抵償原購房款，也不能完全排除出賣方在買受方居住使用過程中處分該財(cái)產(chǎn)的可能，而對(duì)買受方來說不合時(shí)宜的處分，可能會(huì)對(duì)其造成額外的損失，并且，實(shí)際占有使用期間所折合的款項(xiàng)也可能會(huì)使雙方產(chǎn)生新的糾紛。更壞的是，假如原買受方在使用期間又將該房屋轉(zhuǎn)租，則可能會(huì)把更多人牽涉到糾紛當(dāng)中。
對(duì)申請(qǐng)人提出以居住權(quán)來代替?zhèn)鶛?quán)的申請(qǐng)，法院經(jīng)過研究后決定駁回。并告知當(dāng)事人如果希望通過居住權(quán)來代替?zhèn)鶛?quán)的實(shí)現(xiàn)，也可以待原出賣方具備完全售房資質(zhì)后再與其簽訂新商品房買賣合同，同時(shí)以該筆債權(quán)款項(xiàng)沖抵相應(yīng)新的購房款。
綜上所述，法院的做法是正確的。
