中國傳統(tǒng)文化講究“安居樂業(yè)”,“安居”是“樂業(yè)”的前提。在近幾年商品房價(jià)格不斷攀升的情況下，許多人為了實(shí)現(xiàn)“安居”的夢想，把目光投向了價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)”房。于是，“小產(chǎn)權(quán)”房在全國幾乎所有大中型城市遠(yuǎn)近郊區(qū)，如雨后春筍般地大量出現(xiàn)。目前，無論是從“小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)數(shù)量，還是從居住“小產(chǎn)權(quán)”房的龐大群體來說，都具備了相當(dāng)深刻的社會(huì)影響力，這使得“小產(chǎn)權(quán)”房問題成為政府不得不嚴(yán)肅面對(duì)的一個(gè)重要問題。
本文闡明了“小產(chǎn)權(quán)”房的概念和現(xiàn)狀，尤其是針對(duì)社會(huì)上的模糊認(rèn)識(shí)，澄清了“小產(chǎn)權(quán)”房與非法建筑的區(qū)別，為破解“小產(chǎn)權(quán)”房難題奠定了概念基礎(chǔ);在分析“小產(chǎn)權(quán)”房的影響時(shí)，特別指出了“小產(chǎn)權(quán)”房的積極作用;在分析“小產(chǎn)權(quán)”房帶來的問題時(shí)，除分析房屋本身及買賣過程帶來的問題外，還注重針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的居住群體，從社區(qū)建設(shè)角度提出了問題。在此基礎(chǔ)上，借鑒“利益相關(guān)者理論”，從村集體、開發(fā)商、購買者以及政府等不同層面分析了“小產(chǎn)權(quán)”房問題產(chǎn)生的原因，進(jìn)而指出了解決該問題的難點(diǎn)、原則和建議措施。
第一部分“小產(chǎn)權(quán)”房問題的現(xiàn)狀
(一)什么是“小產(chǎn)權(quán)”房
“小產(chǎn)權(quán)”房，是指在農(nóng)民集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)出具權(quán)屬證書的房屋。其具體涵義有以下三個(gè)方面：
1、相對(duì)于正規(guī)商品房的“大產(chǎn)權(quán)”而言
按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸村集體所有，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并出售，必須先通過國家征用轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等費(fèi)用，最后建成商品房出售給購房人，購房人可以獲得政府房屋管理部門發(fā)放的正規(guī)房屋所有權(quán)證書，即所謂的“大產(chǎn)權(quán)”。而“小產(chǎn)權(quán)”房則是在沒有將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地的情況下進(jìn)行的房屋開發(fā)建設(shè)，只能獲得由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)出具權(quán)屬證書，民間習(xí)慣上將其稱為“小產(chǎn)權(quán)”。
2、與“非法建筑”有本質(zhì)區(qū)別
“小產(chǎn)權(quán)”房本身是合法建筑。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”可見法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。判斷房屋是不是非法建筑，關(guān)鍵看是否依法辦理了用地、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)，如果沒有辦齊審批手續(xù)，即使是正規(guī)開發(fā)商開發(fā)的商品房，也有可能成為非法建筑。而目前的“小產(chǎn)權(quán)”房大多是以新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造以及村民自住等名義履行了審批手續(xù)的。
3、房屋的出售違法
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。”由此可見，“小產(chǎn)權(quán)”房只能用于村集體組織使用或村民自住，作為“商品房”出售給城鎮(zhèn)居民或非本集體組織農(nóng)民都是不允許的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證書在法律上是不予認(rèn)可的。
(二)“小產(chǎn)權(quán)”房問題的發(fā)展過程與現(xiàn)狀
“小產(chǎn)權(quán)”房發(fā)展過程大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：
第一階段、從上世紀(jì)90年代中期至2003年前后，可稱為“小產(chǎn)權(quán)”房發(fā)展的起步階段。在這一時(shí)期，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的農(nóng)村率先實(shí)施了舊村改造，建設(shè)了村民樓。有的村集體在滿足村民居住的情況下，將少量剩余的樓房進(jìn)行出售，還有一些村民在住房條件改善后，個(gè)人將自己的空余住房出售。當(dāng)時(shí)在人們心中還沒有形成十分明確的“小產(chǎn)權(quán)”房概念，購買的人比較少，也沒有引起相關(guān)部門的注意。
第二階段、從2003年前后開始到2007年，可稱為“小產(chǎn)權(quán)”房發(fā)展的“黃金時(shí)期”。這一時(shí)期，隨著房價(jià)的不斷升高，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人數(shù)大量增加。“小產(chǎn)權(quán)”房已由原來的以村民自住為主、少量出售，演變?yōu)猷l(xiāng)(鎮(zhèn))政府、村委會(huì)主導(dǎo)的，以村民自住為名、以出售為真實(shí)目的的大規(guī)模開發(fā)行為。根據(jù)2009年中國城市發(fā)展高峰論壇暨《城市藍(lán)皮書》發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2007年上半年，“小產(chǎn)權(quán)”房已達(dá)到現(xiàn)存全國實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上。
第三階段、從2007年至今，可稱為“小產(chǎn)權(quán)”房“轉(zhuǎn)入地下發(fā)展”階段。 2007年6月18日，作為國家房地產(chǎn)行政主管部門，原建設(shè)部首次正式發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示：“小產(chǎn)權(quán)”房無法辦理權(quán)屬證明，不受法律保護(hù)。但“小產(chǎn)權(quán)”房開發(fā)出售并沒有完全停止，許多開發(fā)單位由原來的明目張膽出售，改為相對(duì)比較隱蔽的方式出售。由于房價(jià)總體上仍在持續(xù)走高，仍有大量的人購買價(jià)格相對(duì)較低的“小產(chǎn)權(quán)”房。
目前，各地的“小產(chǎn)權(quán)”房仍在繼續(xù)發(fā)展，據(jù)部分媒體典型個(gè)案調(diào)查和國土資源部抽樣調(diào)查資料顯示，在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、珠三角等地，均已建起大量的“小產(chǎn)權(quán)”房。
第二部分：“小產(chǎn)權(quán)”房的利與弊
(一)“小產(chǎn)權(quán)”房的積極作用
“小產(chǎn)權(quán)”房雖然一直處于法律的灰色地帶，身份地位十分尷尬，但它的產(chǎn)生不是偶然的，應(yīng)該說有一定的合理性，也起到了一定的積極作用。
1、緩解住房壓力
近年來，房價(jià)持續(xù)飛漲，城市普通居民的住房壓力倍增。按照國際上目前比較通行的說法，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，而我國早在2002年大部分大中城市房價(jià)收入比都已超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10甚至更高。 2009年9月15日，中國社科院金融研究所研究員易憲容作客人民網(wǎng)時(shí)指出，北京房價(jià)、收入比已高達(dá)27：1。
在住房價(jià)格過高，保障性住房不足的情況下，由于“小產(chǎn)權(quán)”房價(jià)格僅為同地區(qū)商品房價(jià)格的40-60%,大量城市中低收入人員選擇了購買“小產(chǎn)權(quán)”房,這使“小產(chǎn)權(quán)”房在客觀上確實(shí)起到了保障性住房的作用，緩解了中低收入群體的住房壓力。
2、改善農(nóng)民生活條件
以為北京個(gè)別地區(qū)為例：在通州區(qū)規(guī)模最大的“小產(chǎn)權(quán)”小區(qū)太玉園，當(dāng)?shù)卮迕裨诎徇M(jìn)新建樓房后，獨(dú)生子女家庭每月可得到村里獎(jiǎng)勵(lì)的100元，所有51歲以上的老人村里每月發(fā)240元生活費(fèi)，67歲以上的老人每月發(fā)300元生活費(fèi)，村里還安排了近2000名村民到物業(yè)等部門工作;在昌平區(qū)的香堂村，大規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)”房開發(fā)極大地帶動(dòng)了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使該村由一個(gè)貧困村發(fā)展到2006年上繳稅金1058萬元，村民就業(yè)率100%，建設(shè)成了著名的“香堂文化新村”。
(二)“小產(chǎn)權(quán)”房帶來的問題
由于“小產(chǎn)權(quán)”房買賣過程不合法，交易過程游離于政府有關(guān)部門監(jiān)管之外，因而不可避免地帶來了許多問題。
1、擾亂正常房地產(chǎn)市場秩序
在土地使用環(huán)節(jié)，“小產(chǎn)權(quán)”房占用的土地為農(nóng)村集體所有土地，未繳納土地出讓金;在房屋銷售環(huán)節(jié)，由開發(fā)商或村集體直接出售給買房人，沒有經(jīng)過國家產(chǎn)權(quán)管理等部門備案，也未繳納相應(yīng)稅費(fèi);在房屋轉(zhuǎn)讓、二手房買賣環(huán)節(jié)，“小產(chǎn)權(quán)”房更是不受政府管理的房屋交易系統(tǒng)的任何限制，有的地區(qū)甚至已經(jīng)形成獨(dú)立、完備的地下“小產(chǎn)權(quán)”房過戶、交易市場。
2、產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)
由于“小產(chǎn)權(quán)”房作為商品房出售是違法的，對(duì)于購房人來說，沒有法律效力，且極容易偽造，在房屋拆遷、轉(zhuǎn)讓、出租、繼承等方面，極易發(fā)生糾紛。例如眾所周知的北京市通州區(qū)宋莊“畫家村”房屋買賣糾紛案，農(nóng)民馬海濤2002年將自己位于宋莊鎮(zhèn)的院落出售給畫家李玉蘭，后馬海濤訴至法院，要求確認(rèn)其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，法院雖最終判決李玉蘭獲得賠償，但仍認(rèn)定買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。
“小產(chǎn)權(quán)”房由于是農(nóng)村集體組織建造的，其物業(yè)服務(wù)大多數(shù)由村委會(huì)負(fù)責(zé)，沒有成立正規(guī)的物業(yè)公司，沒有相應(yīng)資質(zhì)，服務(wù)不規(guī)范、不到位。物業(yè)工作人員大多數(shù)由村民擔(dān)任，有的工人沒有上崗證，在從事電氣、管道等故障維修時(shí)存在一定安全隱患。
3、未納入城市社區(qū)管理
許多“小產(chǎn)權(quán)”居住區(qū)居民和當(dāng)?shù)卮迕窕祀s居住，由于村民和居民在語言、生活習(xí)慣上的不同和文化理念上的差異，鄰里不和諧因素增加。例如，有的村民辦喜事喪事還是老習(xí)俗，就在小區(qū)里搭蓬，連續(xù)好幾天吹吹打打，使得一些居民很不習(xí)慣，不堪其擾。這種情況造成村民、居民兩個(gè)群體難以相互融入，矛盾沖突時(shí)有發(fā)生。
第三部分：“小產(chǎn)權(quán)”房問題產(chǎn)生的原因
(一)利益相關(guān)者的共同推動(dòng)
1、開發(fā)商大量投資建設(shè)
“小產(chǎn)權(quán)”房土地由農(nóng)村集體組織提供，不需向地方政府繳納土地出讓金，尤其是避免了土地掛牌拍賣過程中被人為抬高的虛價(jià)部分，例如“地王”帶動(dòng)起來的土地溢價(jià)等，因此，雖然相對(duì)于開發(fā)商品房而言，“小產(chǎn)權(quán)”房出售的價(jià)格較低，但開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房有更大的利益空間，開發(fā)商受利益驅(qū)使大量投資建設(shè)。
2、村委會(huì)提供建設(shè)土地
按照國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，必須先由國家征用，這樣村集體和農(nóng)民只能獲得低廉的征地補(bǔ)償，而政府獲得土地所有權(quán)后，將占有土地轉(zhuǎn)換用途的增值收益。農(nóng)村集體組織開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房，就會(huì)直接占有土地轉(zhuǎn)換用途的增值收益，這筆收益會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于被政府征地時(shí)得到的征地補(bǔ)償。同時(shí)，開發(fā)商到農(nóng)村投資和城市居民到農(nóng)村居住，還將加快農(nóng)村落后的基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的升級(jí)改造，激活農(nóng)村消費(fèi)市場，提高農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的就業(yè)率，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村向城市化邁進(jìn)的步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。
3、中低收入群體無奈購買
盡管建設(shè)部多次風(fēng)險(xiǎn)提示，地方政府三令五申，但是，“小產(chǎn)權(quán)”房依然熱銷。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，“小產(chǎn)權(quán)”房的居住群體主要是城市中低收入群體和一部分外來務(wù)工者。城市中低收入群體大多是工薪階層，在當(dāng)前的住房制度體系下，他們被稱為“住房夾心層”，既享受不到保障性住房，又買不起價(jià)格過高的商品房。
(二)政府政策不明、監(jiān)管不力
1、監(jiān)管缺乏使“小產(chǎn)權(quán)”房現(xiàn)象長期未得到遏制
“小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)多以新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造、村民自住等名義報(bào)批，因此，只要房屋符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的要求，沒有違法占用耕地，符合其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)許可建設(shè)。因此計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門都不能限制“小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè);按照《房地產(chǎn)管理法》，建設(shè)部門有權(quán)對(duì)商品房市場做出各種銷售管理規(guī)定，也有權(quán)進(jìn)行查處，但是對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋銷售由誰管理，似乎也并不明確。
2、政策不明朗造成“小產(chǎn)權(quán)”房仍在繼續(xù)擴(kuò)大
目前雖然政府多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決制止“小產(chǎn)權(quán)”房，但一直沒有采取實(shí)質(zhì)性措施，造成“小產(chǎn)權(quán)”房仍在繼續(xù)擴(kuò)大。有的開發(fā)商借機(jī)大力宣傳國家要將“小產(chǎn)權(quán)”房“轉(zhuǎn)正”，大力推銷已建成的“小產(chǎn)權(quán)”房。因此，有些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)”房仍在加緊建設(shè)，其價(jià)格不降反升，新建樓盤和二手房仍呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢。
第四部分：解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的幾點(diǎn)思考
(一)解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的難點(diǎn)
1、已成規(guī)模，數(shù)量巨大
一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，北京的“小產(chǎn)權(quán)”房約占了20%左右，深圳等城市占的比重就更高，有可能高達(dá)40%-50%。在北京周邊的房山、順義、密云、通州等地，共有80個(gè)左右已售、在售、在建的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目，近10萬套房子，而在通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)，從輕軌土橋站往南方向，幾乎每兩公里就有一個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”小區(qū)，最大的“太玉園”小區(qū)占地100多萬平方米，已入住約萬人。由此可見，“小產(chǎn)權(quán)”房的數(shù)量已十分驚人，如此大量的“小產(chǎn)權(quán)”房和龐大的居住群體，使“小產(chǎn)權(quán)”房問題變得十分復(fù)雜，難以在短時(shí)間內(nèi)徹底解決。
2、涉及眾多利益群體，深層次矛盾復(fù)雜
“小產(chǎn)權(quán)”房雖然買賣過程不合法，但面對(duì)這么多的已售“小產(chǎn)權(quán)”房，要完全認(rèn)定這些買賣協(xié)議不合法，退房、退錢，幾乎沒有可能。就開發(fā)商而言，由于“小產(chǎn)權(quán)”房建設(shè)時(shí)大多以村民自住、舊村改造等名義，雖然開發(fā)商參與出資，但報(bào)批手續(xù)、出售房屋等公開場合都是村委會(huì)出面，開發(fā)商在暗處，而且隨著時(shí)間推移，有的開發(fā)商公司早已不存在，難以追究;就村委會(huì)而言，雖然是既得利益者，但收益必然會(huì)用于村集體支出，如果不是村集體有其他產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)足夠強(qiáng)大，恐怕一時(shí)也難以支付如此大量的退款。況且村委會(huì)是村民自治組織，按期換屆，以前的當(dāng)事人恐怕早已不在任上。
3、與村民自住房交錯(cuò)分布，處理難度大
“小產(chǎn)權(quán)”房小區(qū)一般會(huì)留一部分村民自住，多余部分用來出售，因此村民自住樓和購買“小產(chǎn)權(quán)”房的居民樓交錯(cuò)分布，還有的甚至一幢樓一半作為“小產(chǎn)權(quán)”房出售，另一半村民自住。由于村集體開發(fā)的樓房由村民自住是合法的，這就增加了混居其中的“小產(chǎn)權(quán)”房購房者們的“安全感”對(duì)于他們來說，只要房子不被拆，能夠住在這里，“小產(chǎn)權(quán)”和“大產(chǎn)權(quán)”也沒什么區(qū)別。
(二)解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的基本原則
1、保障弱勢群體利益，兼顧各方利益
“小產(chǎn)權(quán)”房問題涉及的弱勢群體主要是農(nóng)民和中低收入購房者。必須保障他們的利益。與此同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)”房由于沒有繳納土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)，還必須考慮國家、集體的利益。
2、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，循序漸進(jìn)
在制定解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題政策的過程中，要確保農(nóng)民參與集體事務(wù)的權(quán)利，吸收“小產(chǎn)權(quán)”房居民參與，同時(shí)要廣泛聽取社會(huì)各界意見。可先選擇一些有代表性的、條件相對(duì)較成熟的“小產(chǎn)權(quán)”房小區(qū)作為試點(diǎn)，取得相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并樹立解決問題的樣板，然后再逐步推開，系統(tǒng)解決。
(三)解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的具體措施
1、杜絕新建和出售“小產(chǎn)權(quán)”房
首先，要嚴(yán)格審批，認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，對(duì)于以農(nóng)村集體名義申報(bào)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照“一戶一宅”的規(guī)定，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格審批，從源頭上禁止“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。其次，要從各個(gè)環(huán)節(jié)上加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于違反規(guī)定開工建設(shè)的，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，堅(jiān)決制止，追究相關(guān)人員責(zé)任。對(duì)于違規(guī)出售的，要沒收非法所得。
2、妥善處理已建成和已售出“小產(chǎn)權(quán)”房
根據(jù)目前保障性住房不足的情況，處理“小產(chǎn)權(quán)”房的總體思路是將其轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊?duì)于已經(jīng)出售和入住的“小產(chǎn)權(quán)”房，大致區(qū)分以下三種情況解決：一是對(duì)于符合申請保障性住房條件的家庭，為其按保障性住房辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明;二是不符合申請保障性住房條件，但屬中低收入家庭，購買“小產(chǎn)權(quán)”房完全用于自住的，可在令其補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后，按商品房為其辦理產(chǎn)權(quán)證明。三是對(duì)于購買“小產(chǎn)權(quán)”房用于投資或滿足奢侈性住房需求的，由政府制定適當(dāng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其房屋進(jìn)行強(qiáng)制性收購，轉(zhuǎn)為保障性住房出售。
成規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)”房地區(qū)要建立居委會(huì)或納入居委會(huì)管轄范圍，發(fā)揮居委會(huì)作為居民自治組織的作用，管理社區(qū)日常事務(wù)，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，開展豐富的社區(qū)活動(dòng)，維護(hù)社區(qū)的安全、穩(wěn)定、和諧。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的物業(yè)管理單位的資質(zhì)情況和物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量進(jìn)行全面排查，更換資質(zhì)不符合要求的物業(yè)單位，確保物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的運(yùn)行安全，提升物業(yè)服務(wù)水平，解除居民的后顧之憂。
4、進(jìn)一步完善住房保障政策
可以從以下幾個(gè)方面著手：一是要進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障政策的覆蓋面。二是要加大保障性住房的投入力度。在中央政府的投入到位后，關(guān)鍵是地方政府的投入。三是要建立退出機(jī)制。目前我國經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限”房均沒有建立退出機(jī)制，以確保保障性住房真正能夠真正于需要保障的家庭。
結(jié)語
就目前購買小產(chǎn)權(quán)房來說，面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能還是要大于潛在的收益。即使將來國家允許以補(bǔ)辦手續(xù)和補(bǔ)交費(fèi)用的形式取得正式產(chǎn)權(quán)，也不可能給買受人“免費(fèi)的午餐”。這些費(fèi)用包括給集體組織的補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓費(fèi)用、應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)等等，加上這些費(fèi)用，買受人所獲得的“超額利潤”恐怕也所剩無幾了。更何況，如果國家未來的政策對(duì)買受人的利益不予承認(rèn)的話，買受人恐怕要面對(duì)無法“保本”的危險(xiǎn)。所以，對(duì)于暫時(shí)火熱的小產(chǎn)權(quán)房市場，筆者建議買房人謹(jǐn)慎從事，盡量不要冒險(xiǎn)為之。
