在區(qū)分“小產(chǎn)權(quán)房”與“三產(chǎn)用地”之前，我們先了解一下我國(guó)的土地性質(zhì)。依據(jù)我國(guó)的相關(guān)的土地法律法規(guī)，我國(guó)的土地性質(zhì)類(lèi)型可分為兩大類(lèi)：一是全民所有制土地;二是勞動(dòng)群眾集體所有制土地。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能利用全民所有制土地，而不能利用集體所有制土地，只有通過(guò)征用把集體所有制土地轉(zhuǎn)為全民所有制土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。特別值得注意的是，在集體所有制土地中有一類(lèi)特殊的土地俗稱(chēng)“三產(chǎn)用地”。
相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，許多人對(duì)于三產(chǎn)用地(或稱(chēng)村留用地)還不是很熟識(shí)，事實(shí)上，三產(chǎn)用地并不是一個(gè)新鮮事物，但由于這個(gè)市場(chǎng)還處于起步階段，很多人把三產(chǎn)用地項(xiàng)目理解為“小產(chǎn)權(quán)房”。實(shí)際上，這是對(duì)“第三產(chǎn)業(yè)留用地”與小產(chǎn)權(quán)房的概念存在誤讀，那么什么是第三產(chǎn)業(yè)留用地?它和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別在哪里?，那么什么是第三產(chǎn)業(yè)留用地?它和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別在哪里?
一、從概念來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。
“三產(chǎn)用地”，是政府為了解決城市內(nèi)及周?chē)r(nóng)民的土地被征用后就業(yè)及生活問(wèn)題，而留給農(nóng)村集體組織用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體土地。“三產(chǎn)用地”雖然位于城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，但它的性質(zhì)是集體所有土地，不能進(jìn)入土地市場(chǎng)，不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。“三產(chǎn)用地”可以通過(guò)出租或合建開(kāi)發(fā)等方式獲取收益，所以該類(lèi)土地上的建筑物是不能辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。(它與商品房的差異在于一個(gè)能辦商品房產(chǎn)權(quán)證，另一個(gè)不能辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。但是三產(chǎn)用地不可買(mǎi)賣(mài)，不過(guò)可按照自己的意愿轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。)
二、從法律上來(lái)講，第三產(chǎn)業(yè)留用地是合法的，而小產(chǎn)權(quán)房是非法的且無(wú)房產(chǎn)證。第三產(chǎn)業(yè)留用地項(xiàng)目經(jīng)過(guò)國(guó)土局備案通過(guò)，屬合法開(kāi)發(fā)，受到法律保護(hù)，具有“國(guó)有土地證”、“規(guī)劃許可證”、“房產(chǎn)證”大三證。
三、從土地性質(zhì)來(lái)區(qū)別，小產(chǎn)權(quán)房用地屬于集體土地，批建手續(xù)只停留在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村一級(jí)。而“三產(chǎn)用地”是國(guó)有土地審批手續(xù)上升到市國(guó)土的層級(jí)。
四、第三產(chǎn)業(yè)留用地的房子主要用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，所以不能分割轉(zhuǎn)讓;同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)留用地項(xiàng)目符合規(guī)劃，不會(huì)拆遷。小產(chǎn)權(quán)房屬于非法開(kāi)發(fā)，完全不受法律保護(hù)，國(guó)家可隨時(shí)征地拆遷。
