小產(chǎn)權(quán)房自誕生之日起就沒有過“正式身份”,相關(guān)部門多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。但即將實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出,集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。許多人開始疑問,這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房會“合法化”?一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權(quán)房是否迎來轉(zhuǎn)機?
小產(chǎn)權(quán)房分布廣數(shù)量大,擁有者擔(dān)心沒“權(quán)”會咋樣?
在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn),沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū),因價格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒保障,但還是有不少人“涉險”購買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產(chǎn)權(quán)房,他說,像他這一群體買小產(chǎn)權(quán)房的人多了,他附近幾個小區(qū)都住滿了,政府不可能都拆吧!
與朱飛的期待不同,更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說,隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行,具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證,但小產(chǎn)權(quán)房無法登記。“將來會不會被強制拆除,或者要求補交土地出讓金差價?”
據(jù)記者調(diào)查,從北上廣等一線城市到二三城市,再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn),幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房,主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域,還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項目,總建筑面積約381萬平方米,涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區(qū)縣。
中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說,購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟實力相對較弱的群體,但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等,這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計,僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1995年-2010 年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達(dá)到7.6億平方米,相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證,因為“不合法”
多位法律人士表示,根據(jù)我國現(xiàn)有法律,小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋,將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說,不動產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地,以及農(nóng)村集體用地等,這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記,但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文也認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因為小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑,不合法。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示,小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因為要登記必須是合法的,小產(chǎn)權(quán)房不合法。
宮步坦說,由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因,小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國當(dāng)前法律,小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性,倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記,則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此,此次《條例》并未對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確。
也有業(yè)界人士提出,小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”,應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟研究所研究員程雪陽認(rèn)為,即使當(dāng)前不動產(chǎn)登記回避有“爭議”的小產(chǎn)權(quán)房部分,但有望在登記完“合法”不動產(chǎn),相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。
可見,此次“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。
小產(chǎn)權(quán)房是客觀存在的不動產(chǎn),無法繞開必須明確
不可否認(rèn),小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認(rèn)為,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施,以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用,其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物,已經(jīng)形成了一個非常龐大的市場,不能一拆了之。
“不動產(chǎn)登記制度就是要對全國的不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動產(chǎn),制度無法繞開,登不登記必須明確。”中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說,《條例》的實施使得這一問題更加迫切,應(yīng)盡快出臺相關(guān)實施細(xì)則予以解決。
針對由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引申出“小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正”的誤讀,國土部會同住建部于去年進(jìn)行了小產(chǎn)權(quán)房問題專項治理,并對各地小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理、統(tǒng)計,將提出分類處理的意見。湖北、山東、浙江等地也推出了分類整治方案,對準(zhǔn)備建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停,對在建項目依法拆除,對出售小產(chǎn)權(quán)房按照非法轉(zhuǎn)讓土地處理。
張東認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房問題的處理應(yīng)以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提,與土地制度改革同步推進(jìn)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理,為集體土地入市提供了前提。未來,農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價,小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢不復(fù)存在,可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房,也有利于制定分類治理辦法, 統(tǒng)計和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。(完)
