作者:馬錦毅 一、小產(chǎn)權(quán)房買賣出現(xiàn)的原因 (一)小產(chǎn)權(quán)房的概念 所謂“小產(chǎn)權(quán)”是相對于擁有國有土地使用權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)”而言的，指的是在城市郊區(qū)或農(nóng)村，由集體經(jīng)濟(jì)組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)
作者:馬錦毅
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣出現(xiàn)的原因
(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念
所謂“小產(chǎn)權(quán)”是相對于擁有國有土地使用權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)”而言的，指的是在城市郊區(qū)或農(nóng)村，由集體經(jīng)濟(jì)組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，購房者在辦理了僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章、沒有國家房管部門的蓋章的房屋權(quán)屬證書后，即對該房屋享有了“小產(chǎn)權(quán)”。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有十余年歷史，最初是一些農(nóng)民將自建房出租或少量出售，以此維持生計(jì)，但近幾年這種情況發(fā)生了變化，如今在全國的“城中村”里，小產(chǎn)權(quán)房已遍地開花。據(jù)業(yè)內(nèi)人士講，近幾年，在城市房價(jià)的刺激下，“小產(chǎn)權(quán)房”已逐漸成為商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。
(二)小產(chǎn)權(quán)房買賣形成的原因
2007年6月l8日，建設(shè)部發(fā)出購房警示，告誡城市居民不要購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，否則將不能辦理產(chǎn)權(quán)證，各地政府也相繼發(fā)出通知，對利用農(nóng)村集體土地建商品房叫停。然而有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些地方“小產(chǎn)權(quán)房 仍然賣得火爆。造成這種現(xiàn)象的原因，筆者認(rèn)為可以從兩方面來分析。
決定市場的是供求關(guān)系，從買方市場來看，近幾年，房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時(shí)也造成國內(nèi)房價(jià)的居高不下，房價(jià)接近甚至超過年收入。相比之下，法律手續(xù)殘缺的小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低廉，滿足住房者的需要。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槭窃诩w經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的，不需要繳納土地出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和其他稅費(fèi)，其開發(fā)成本自然比城市商品房低很多，有數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格大約只相當(dāng)于同類地段正常房價(jià)的30%，而實(shí)際居住條件則相差無幾。當(dāng)開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中的“大產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)成為老百姓望而生畏的“奢侈品”時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑可以解決一部分人買不起房的問題。
從賣方來看，我國實(shí)行的是二元結(jié)構(gòu)的土地制度，法律將土地分為城市用地和農(nóng)村用地，政府以公共利益代表的名義壟斷了土地使用權(quán)買賣的一級市場，和大地產(chǎn)商分享著城市化背景下土地大幅增值的收益，而農(nóng)民集體作為農(nóng)村土地所有權(quán)的主體，其應(yīng)有的農(nóng)地處分權(quán)卻被政府架空，其應(yīng)得的利益被不合理的剝奪或不時(shí)受到經(jīng)手者的侵吞。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律知識的普及，農(nóng)民的權(quán)利意識開始萌動，在其應(yīng)得利益長期被忽視的情況下，農(nóng)民依靠其自有的智慧和力量，尋滬律網(wǎng)律制度的灰色區(qū)域，采取自由的獨(dú)特方式實(shí)現(xiàn)自己的利益訴求，是一件必然的事情，通過出售小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)民獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。
二、解決小產(chǎn)權(quán)房買賣問題的思路
(一)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力
筆者認(rèn)為，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定為無效。
《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。”該規(guī)定的目的是防止地方政府追求經(jīng)濟(jì)繁榮，而對土地進(jìn)行無度開發(fā)，破壞耕地資源，最終危及糧食供應(yīng)安全。對于建在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，因其違反《土地管理法》，此種買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。而宅基地本身已是建設(shè)用地，宅基地的轉(zhuǎn)讓并未改變土地用途?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該條規(guī)定只限制“一戶一宅”，但對出賣、出租行為本身并未限制。根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋，確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。而我國現(xiàn)有的法律文件中，明確禁止農(nóng)民向城市居民出售住宅的，只有一些國務(wù)院部門或工作機(jī)構(gòu)發(fā)出的通知、意見。這些通知、意見從立法層面講屬于政策性規(guī)定，是不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。根據(jù)所有權(quán)理論，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)能，農(nóng)民出售自己合法所有的房屋是所有權(quán)人依法行使權(quán)利的行為;根據(jù)契約自由原則，能夠反映雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，又不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。一概的否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力既違背法理，也違背平等原則。作為中華人民共和國公民，無論是城市居民還是農(nóng)村村民，均應(yīng)享有法律賦予的同等權(quán)利。對城市私房買賣不加限制，而禁止農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓其房屋，對農(nóng)民來說不公平。
