1、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案例分析
案例一：獨(dú)生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會(huì)阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。
解析：根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。
案例二：城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償?
解析：小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)龋瓉淼姆恐鲿?huì)以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。
案例三：趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價(jià)格賣給錢某。簽約當(dāng)日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個(gè)月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。
解析：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。
2、小產(chǎn)權(quán)房買賣有風(fēng)險(xiǎn)
其一，沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。無論是村委會(huì)還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。
其二，無法上市流通。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒有國家認(rèn)可房產(chǎn)證明，所以不具備進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、處分和繼承等權(quán)利。
其三，房產(chǎn)無法過戶。由于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)本身就不具備相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，所以也不具備過戶的權(quán)利。
其四，沒有占地補(bǔ)償。遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)占地的情況時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房主只能得到很少或無法得到相關(guān)補(bǔ)償。因?yàn)樵撔‘a(chǎn)權(quán)占有土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府所有，補(bǔ)償款會(huì)直接劃給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或鄉(xiāng)政府。
其五，無法辦理銀行貸款。這點(diǎn)我想不必多說了，因?yàn)檗k理貸款買房需要以該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家出具合法產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)銀行不會(huì)放款。
其六，戶口無法遷入。由于購買小產(chǎn)權(quán)住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女無法獲得當(dāng)?shù)氐拿赓M(fèi)醫(yī)療和義務(wù)教育資源。
另外，政策不確定。由于現(xiàn)階段國家還沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)做出明確的處理決定，使我們無法預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。抱有法不責(zé)眾的心態(tài)是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)橘徺I小產(chǎn)權(quán)住房的人群相對(duì)于購買合法房產(chǎn)的人群來講還只能算“小眾”，國家出臺(tái)相關(guān)政策時(shí)不得不對(duì)“大眾”的利益進(jìn)行考慮。
小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)知識(shí)，推薦閱讀：
購買小產(chǎn)權(quán)房之風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)
小產(chǎn)權(quán)房清理方案
