編者按：什么是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是什么?小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房到底有什么區(qū)別?小產(chǎn)權(quán)房買賣不合法?……下面就為大家講一講小產(chǎn)權(quán)房的問題。
什么是小產(chǎn)權(quán)房?
概述：“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
廣大律師事務(wù)所的莊清某律師：大產(chǎn)權(quán)，顧名思義，就是我們房地產(chǎn)開發(fā)商蓋完一個(gè)項(xiàng)目，或者一棟樓的一個(gè)開發(fā)之后辦理的初始登記，通俗意義上老百姓稱之為大產(chǎn)權(quán)，這個(gè)大產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)初始登記。
小產(chǎn)權(quán)也是我們老百姓天天掛在口頭上的，普通老百姓理解的是我們個(gè)人購房人買了房之后，通過房地產(chǎn)開發(fā)商辦理的轉(zhuǎn)移登記，就是我們手里拿到的個(gè)人房屋所有權(quán)證，但是這個(gè)小產(chǎn)權(quán)范圍比較寬泛，不僅指我們手里個(gè)人房屋所有權(quán)證，現(xiàn)在社會(huì)上還有一些其他種類的小產(chǎn)權(quán)。比如我們以前國有企業(yè)的個(gè)人租住單位公房租房協(xié)議，并沒有產(chǎn)權(quán)，他手里只有一個(gè)租房協(xié)議，這個(gè)時(shí)候他有的是使用權(quán)證，有些人說這也叫小產(chǎn)權(quán)，還有一種小產(chǎn)權(quán)，就是近幾年也比較多的。剛才我們進(jìn)房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)可以看到，在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)旁邊有很多人發(fā)小的樓書，一張紙，這里可能有一部分是小產(chǎn)權(quán)，這個(gè)小產(chǎn)權(quán)的意思是指在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的過程中，自己本村內(nèi)組織成一個(gè)開發(fā)公司，他利用的是集體所有制的土地，可能是宅基地建設(shè)的房屋，這個(gè)房屋是沒有取得國有土地使用權(quán)的，這個(gè)房屋可能也你發(fā)一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，他說是小產(chǎn)權(quán)，這個(gè)有的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，或者是村產(chǎn)權(quán)，但是無論是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)或者是村產(chǎn)權(quán)，都?xì)w類為小產(chǎn)權(quán)，這是現(xiàn)在社會(huì)上幾類小產(chǎn)權(quán)的理解。
小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”。
小產(chǎn)權(quán)房政策路線圖
2007年6月原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。
2007年12月國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
2008年1月國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年7月15日國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。
2009年9月1日國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。
2010年5月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司副司長(zhǎng)趙某明確表示小產(chǎn)權(quán)房將不會(huì)合法化。
小產(chǎn)權(quán)房的瑕疵
我愛我家副總胡景輝：我覺得是這樣的，主要的問題還是出在土地上，因?yàn)檫@么多年來，我們國家在房地產(chǎn)改革中一直想做到一個(gè)目標(biāo)是房地一體化，就是地上建筑你有產(chǎn)權(quán)，雖然土地沒有產(chǎn)權(quán)，沒有直接的所有權(quán)，但是使用權(quán)要是穩(wěn)定的，包括《物權(quán)法》也規(guī)定，70年到期以后，使用人還要延續(xù)，但是延續(xù)是不是免費(fèi)，不是，國家是為了保證土地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的狀態(tài)，如果延續(xù)以后，你和國家之間形成一個(gè)土地租約關(guān)系，形成一個(gè)債權(quán)。首先第一步，如果你買了鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房子，將來你轉(zhuǎn)讓過程中，包括你取得這個(gè)房產(chǎn)憑證，在很大程度上你不具備法律保護(hù)的性質(zhì)。比如因?yàn)橐?guī)劃建筑的變化，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)這個(gè)土地另有用途，或者發(fā)生一些變化的時(shí)候，你的這個(gè)房子就很難得到保全，有可能被拆除，有可能這個(gè)房子建到一半的時(shí)候就停工了，包括這個(gè)土地多少年對(duì)你是有效的，也是不確定的因素很大的，有可能這個(gè)房子就沒有了，或者這個(gè)土地就沒有了，而且你轉(zhuǎn)給別人的時(shí)候也是，由于產(chǎn)權(quán)不清楚，在轉(zhuǎn)移以后，新的產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的問題。
