遭遇嚴打，百億豪賭游資或被深套
曾經(jīng)被猖獗搶建、出售和地下循環(huán)的小產(chǎn)權(quán)房近期遭遇嚴打。中國證券報記者獲悉，9月份以來廣州、深圳連出重拳，沒收小產(chǎn)權(quán)房購房款、叫停律師提供見證服務(wù)，并實地拆除了部分“地標性”的小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無望，今年以來瘋狂涌入豪賭“轉(zhuǎn)正”的上百億資金，或?qū)⒚媾R深套的命運。
地下交易鏈斷裂
9月中旬，深圳市司法局正式發(fā)文，包括小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的深圳違法建筑灰色交易中，不允許正規(guī)的公證處和律師提供公證服務(wù)。司法局在這份《關(guān)于嚴禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務(wù)的通知》中，首次明文禁止公證機構(gòu)和律師為違法建筑買賣提供相關(guān)公證和見證服務(wù)。
深圳市司法局還表示，將對全市公證、律師機構(gòu)為違法建筑銷售提供公證和律師見證服務(wù)情況進行摸底排查，集中整治。并要求公證處及各律師事務(wù)所于9月30日前，對已發(fā)生的為違法建筑銷售提供公證和律師見證服務(wù)的情況，進行普查登記。對排查整治后仍然頂風(fēng)作案，為違法建筑銷售提供公證和見證的將堅決予以查處，嚴肅追究有關(guān)機構(gòu)和人員的責(zé)任。
此前，廣州市國土房管局也指出，小產(chǎn)權(quán)房所謂的“集資房合建協(xié)議”、“律師公證合同”等不具有法律效力，不受法律保護，市民不要抱有僥幸心理。
由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法通過正常渠道買賣，缺乏相應(yīng)法律保護，深圳小產(chǎn)權(quán)房交易中常常邀請律師提供見證服務(wù)，形成完整的地下交易鏈。廣東東方金源律師事務(wù)所律師金焰表示，律師見證就是見證某一法律行為或法律事實的真實性和合法性。當(dāng)事人在簽署類似的違建買賣合同時，被公證機關(guān)拒絕，只能希望第三方特別是律師能在場，并簽字蓋章。
金焰認為，從法律效力來說，在我國律師見證仍屬于“私證”，效力低于公證的證明力。但是經(jīng)過律師認證的文件，雖然達不到公證書一般可直接作為證據(jù)使用的高度，但可信度比一般的文件要高，而且即使是違章建筑的買賣，法院在審理時往往也會根據(jù)案情，本著尊重事實的原則審理，而不是一概否認這些協(xié)議的合法性，這也是小產(chǎn)權(quán)房交易當(dāng)事人熱衷找律師見證的根本原因。
盡管小產(chǎn)權(quán)房地下買賣仍無法全面禁止，但有律師認為，叫停律師見證服務(wù)，相當(dāng)于給小產(chǎn)權(quán)房交易“當(dāng)頭一棒”，卡住了小產(chǎn)權(quán)房交易鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這表明了政府堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的決心，使得各方之前對“轉(zhuǎn)正”的幻想破滅。
中國證券報記者暗訪深圳關(guān)外幾處熱銷的小產(chǎn)權(quán)房，之前信誓旦旦說可以提供律師見證服務(wù)，而今都變了說法。對于本來就心懷疑慮的購房者，取消了律師見證，極大的打擊購買信心，不少購房者因此放棄。二手小產(chǎn)權(quán)房交易環(huán)節(jié)，缺少了律師見證，也驟然降溫。
深圳民樂花園的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主王先生，之前還翹首以待“轉(zhuǎn)正”后高價賣出，而今不僅無法提價，曾經(jīng)有購買意向的幾個買主，鑒于嚴打形勢和轉(zhuǎn)正無望，也紛紛打算放棄。王先生的兩套小產(chǎn)權(quán)房只得繼續(xù)出租。
建設(shè)、買賣全面遭禁
對于廣州市一些區(qū)域重現(xiàn)推銷“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，廣州市國土資源和房屋管理局日前制定和發(fā)布規(guī)定，下狠招阻止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣，如違規(guī)買賣“小產(chǎn)權(quán)房”被查實，購房款將被沒收。
廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)布公告指出：“小產(chǎn)權(quán)房”銷售所得款屬于非法所得，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣一經(jīng)查實，購買者買“小產(chǎn)權(quán)房”的房款會作為非法所得款項被沒收，希望市民不要抱任何僥幸心理去購買。
不久前，廣東省國土資源廳有關(guān)負責(zé)人也表示，在農(nóng)民集體土地上建設(shè)出售的所謂小產(chǎn)權(quán)房不符合國家有關(guān)法律規(guī)定，對此態(tài)度一定要堅決，尤其對違法占用耕地開發(fā)房地產(chǎn)的更要嚴肅查處，否則將對社會造成不良導(dǎo)向。廣東省建設(shè)廳有關(guān)負責(zé)人表示，廣東省不會對“小產(chǎn)權(quán)房”進行產(chǎn)權(quán)登記。據(jù)悉，廣東省關(guān)于加強宅基地管理的有關(guān)意見正在醞釀中，對相關(guān)問題也將予以進一步明確。
與此同時，深圳市開展了大范圍的拆除小產(chǎn)權(quán)房的行動。9月中上旬，號稱深圳“最牛”違法建筑的一棟25層高的小產(chǎn)權(quán)房被拆除。
“這是深圳最牛的小產(chǎn)權(quán)房，每天晝夜不停搶建，竟然加蓋到25層樓，目前還沒封頂。”當(dāng)?shù)鼐用翊饲霸从常谏钲谑旋垗弲^(qū)坂田街道四季花城7期東側(cè)，一座高大壯觀的房子拔地而起，遠遠高于周圍兩個商品房小區(qū)。
據(jù)了解，這棟最牛小產(chǎn)權(quán)房是幾位村民合資，由6棟樓組成，地下規(guī)劃有大型停車場，最高樓層已經(jīng)蓋到25層。負責(zé)建設(shè)的包工頭稱，房子用于出租和對外發(fā)售，不提供房產(chǎn)證，但可以開具公證書，算做集資房，均價在每平方米4000元左右，較高的樓層單價會達到5000元以上。
當(dāng)?shù)夭檫`辦負責(zé)人稱，按照一戶一棟的原則，每棟只能建4層，但搶建現(xiàn)象屢禁不止。此處“最牛”小產(chǎn)權(quán)房投入的資金就達到4000萬元以上，拆除行動震懾業(yè)主。
豪賭“轉(zhuǎn)正”夢碎
今年6月，深圳市人大通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理決定》，被解讀成小產(chǎn)權(quán)房有希望“轉(zhuǎn)正”，曾經(jīng)掀起一陣搶建搶買潮。
深圳房地產(chǎn)知名人士風(fēng)林火粗略估算，深圳每年新增商品房約400萬平方米，而每年新增小產(chǎn)權(quán)房面積約為新增商品房面積的60%。按照最低每平方米建筑成本800元計算，僅今年就有約20億資金進入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)領(lǐng)域。如果按照每平方米均價為3000元，再加上諸多灰色成本，僅今年新進入小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)業(yè)鏈的資金可能達到百億。
隨著9月份各項嚴打措施的實行，以及國土資源部的嚴厲表態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房交易鏈正在瓦解，成交開始降溫。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，由于小產(chǎn)權(quán)房賣不動，資金無法回籠，不少投資商開始加大宣傳力度，在二線關(guān)口、地鐵站口等人流量大的地方，派發(fā)宣傳單的情況開始活躍。但詢問者卻寥寥無幾，小產(chǎn)權(quán)房的售樓處也明顯不如三個月前活躍。
與此同時，大量違法的小產(chǎn)權(quán)房處于停工狀態(tài)。中國證券報記者再次來到位于深圳龍華民治街道多處小產(chǎn)權(quán)房，之前熱火朝天的場景已經(jīng)消失，工人和機械設(shè)備全部撤出，四處散落著腳手架，或?qū)⒚媾R長期停工。而正在建設(shè)的部分村集體項目，則全部將“復(fù)工通知書”懸掛于極其醒目的位置。這就意味著，進場豪賭“轉(zhuǎn)正”的百億資金可能無法如期撤出，在政府的嚴厲打擊下，百億資金或?qū)⑸钐灼渲小?/p>
