最近有關(guān)深圳“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的消息引起了很多的關(guān)注，這種說(shuō)法正確嗎？深圳有多少違法建筑能拿到“準(zhǔn)生證”？違法建筑一旦開(kāi)閘涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)給剛剛回暖的樓市造成重大沖擊？針對(duì)這些疑問(wèn)，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
深圳市人大：“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”說(shuō)法有誤
５月２１日，深圳市人大常委會(huì)通過(guò)的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》提出，對(duì)于深圳市農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的違法建筑，采取分類(lèi)處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證。
決定規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。
這立即被媒體解讀為深圳要為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”了，并引發(fā)一系列猜想。但深圳市人大對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的說(shuō)法并不認(rèn)可。深圳市人大一位相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新華社記者表示，首先，決定并非為所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房而制定，其著眼點(diǎn)是本著實(shí)事求是的原則，解決深圳在農(nóng)村實(shí)現(xiàn)城市化這一特定背景下產(chǎn)生的歷史遺留違法建筑的問(wèn)題。其次，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)內(nèi)涵清晰的概念，深圳目前的土地都已經(jīng)國(guó)有化，在農(nóng)村城市化過(guò)程中，很多原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的農(nóng)民房屬于違法建筑，而非“小產(chǎn)權(quán)房”；再次，違法建筑要核發(fā)房產(chǎn)證，必須符合規(guī)定的條件，必須接受處罰和補(bǔ)交地價(jià)款，而不是簡(jiǎn)單地“轉(zhuǎn)正”了事。
據(jù)了解，自１９８０年建市以來(lái)，深圳市由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程加快，出現(xiàn)了多次違法搶建的高潮，違法建筑不斷增加。據(jù)深圳市政府向深圳人大常委會(huì)提交的有關(guān)議案透露，目前深圳市現(xiàn)存違法建筑總量已達(dá)３５萬(wàn)棟。從１９９９年至２００４年５年間，深圳搶建的違法建筑就達(dá)到１０萬(wàn)棟。
為解決這一歷史難題，深圳市多次采取綜合整治行動(dòng)，并于１９９９年、２００１年和２００４年三次出臺(tái)相關(guān)法規(guī)和文件，進(jìn)行強(qiáng)力治理。２００８年底，深圳市人大常委會(huì)開(kāi)始將違法建筑處理重新提上議事日程。
日前出臺(tái)的決定對(duì)違法建筑進(jìn)行了清晰的定義，規(guī)定了五類(lèi)情況都屬于違法建筑，深圳將區(qū)別其違法程度，根據(jù)決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。顯然，能夠獲得確權(quán)獲發(fā)房產(chǎn)證的違法建筑只是少數(shù)，大部分違法建筑的命運(yùn)是拆除或沒(méi)收。
相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：對(duì)社會(huì)的沖擊較小
據(jù)記者了解，部分符合條件的違法建筑獲發(fā)房產(chǎn)證，這就意味著深圳有一部分農(nóng)民房會(huì)獲得房產(chǎn)證，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然會(huì)給樓市造成影響。關(guān)鍵在于，這個(gè)影響有多大？
根據(jù)深圳市政府向深圳人大常委會(huì)提交的有關(guān)議案顯示，這項(xiàng)政策可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有：深圳市住宅類(lèi)違法建筑數(shù)量巨大，部分違法建筑確權(quán)后允許流通，增加了市場(chǎng)供給，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。而且對(duì)擬購(gòu)買(mǎi)商品房的人可能產(chǎn)生心理預(yù)期，也會(huì)影響市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)行為；深圳市一些地區(qū)一直都存在買(mǎi)賣(mài)農(nóng)民房的現(xiàn)象，只是規(guī)模不大。如果對(duì)住宅類(lèi)違法建筑核發(fā)商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證，這部分已買(mǎi)了農(nóng)民房的業(yè)主產(chǎn)權(quán)得到確認(rèn)將可能不再購(gòu)買(mǎi)商品房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生一定的分流作用。
據(jù)了解，決定出臺(tái)后，深圳的一些農(nóng)民房的交易確實(shí)活躍起來(lái)。深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)村民集資統(tǒng)建的“濠景城”的售樓人員就打著“政策利好”的招牌進(jìn)行推銷(xiāo)。
為此，深圳市成立了專(zhuān)門(mén)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組，評(píng)估小組認(rèn)為，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較大，而根據(jù)決定可以辦理商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證的違法建筑數(shù)量相對(duì)較少。此外，住宅類(lèi)違法建筑無(wú)論在規(guī)劃、環(huán)境、建筑密度、設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等各方面都不如普通商品房，經(jīng)合法化后其與商品房面對(duì)的消費(fèi)群體不同。《決定》出臺(tái)后，有關(guān)違法建筑確權(quán)發(fā)放商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證對(duì)深圳樓市造成的沖擊力度可能不大。
同時(shí)評(píng)估小組還認(rèn)為，今后深圳市相關(guān)政府部門(mén)還可以根據(jù)國(guó)家進(jìn)一步完善明晰“小產(chǎn)權(quán)房”等政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，分階段適時(shí)允許符合條件的違法建筑入市轉(zhuǎn)讓、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，這樣可以有效地分散和減輕因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沖擊的風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵點(diǎn)是政府出臺(tái)細(xì)則
“《決定》是法律框架，關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是政府出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。”深圳市人大一位工作人員告訴記者，哪些違法建筑可以獲得房產(chǎn)證、需要補(bǔ)繳哪些費(fèi)用、房產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓等具體的操作細(xì)節(jié)，都是要等實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后才能夠明確。
據(jù)悉，深圳市政府將根據(jù)決定，盡快在１２個(gè)月內(nèi)制定出具體實(shí)施細(xì)則，明確不同時(shí)期違法建筑的認(rèn)定程序，對(duì)登記機(jī)關(guān)的辦理時(shí)限提出要求，簡(jiǎn)化程序，明確不按時(shí)申報(bào)的責(zé)任以及主管部門(mén)主動(dòng)進(jìn)行違法建筑處理、登記確權(quán)等；制定一個(gè)貫徹執(zhí)行的具體方案，明確各部門(mén)的責(zé)任。
“從總體而言，決定體現(xiàn)了深圳對(duì)于違法建筑嚴(yán)厲打擊、嚴(yán)格查處的精神原則。”深圳市人大常委會(huì)常務(wù)副主任李華楠說(shuō)，與深圳原有的法規(guī)文件相比，決定對(duì)于違法建筑的處理方式更靈活，更切合實(shí)際，更具可操作性。
深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕表示，政府制定細(xì)則應(yīng)當(dāng)最大限度地兼顧社會(huì)各方的利益訴求，才能把違法建筑這個(gè)影響深圳現(xiàn)代化進(jìn)程的痼疾徹底根除，并盡量減少對(duì)于深圳樓市的沖擊。
