私自買賣小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)
去年八九月份，王x山(化名)在本市一家房屋中介公司登記出賣房屋的信息。當(dāng)時中介公司的工作人員已經(jīng)知道房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)是小產(chǎn)權(quán)。市民孫x(化名)得知這一信息后，在去年9月22日，與賣方王x山就其坐落于河西區(qū)黑牛城道的一套房屋簽訂了房屋買賣合同。孫x依約向王x山交納了1萬元定金，買賣雙方還分別向中介公司交納中介服務(wù)費(fèi)4000元。
但是，就在合同簽訂準(zhǔn)備履行時，孫x才知道這套房屋使用的是農(nóng)民集體所有的土地，也就是通常所說的小產(chǎn)權(quán)房，根本不允許買賣。
于是孫x立即找到中介公司，要求對方通知王x山退還定金，但是王x山卻只退還了4000元。于是，孫x將王x山和中介公司一并告上法庭，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，王x山退還剩余定金6000元，中介公司連帶返還所繳納的信息服務(wù)費(fèi)4000元，并由被告承擔(dān)她因解除與中德住房儲蓄銀行簽訂的儲蓄合同所繳納的2000元服務(wù)費(fèi)損失。
對于孫x的要求，王x山表示，當(dāng)時孫x去看房時，他已告知房子是x隊產(chǎn)，屬于小產(chǎn)權(quán)。簽合同交定金時，他再次告訴孫x房屋是x隊產(chǎn)，不能貸款，孫x當(dāng)時也沒有異議，還交納了定金，所以不同意返還6000元。
一審法院認(rèn)為，孫x和王x山的房屋買賣違反了《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓的強(qiáng)制性規(guī)定，因此二人的房屋買賣是無效的。而中介公司在明知王x山的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是農(nóng)村集體所有，房屋買賣僅限x隊內(nèi)部人員的情況下，仍然進(jìn)行中介服務(wù)，違反了天津市房地產(chǎn)市場管理規(guī)定中關(guān)于房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用的原則，所以中介行為無效。
據(jù)此，法院判決王x山退還孫x剩余的6000元定金;中介公司返還中介費(fèi)4000元。另外孫x要求被告賠償她因解除與中德住房儲蓄銀行簽訂的儲蓄合同所繳納的2000元服務(wù)費(fèi)，由于這個損失與此次房屋買賣有因果關(guān)系，所以王x山和中介公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但是考慮到孫x在房屋買賣中也存在過錯，所以應(yīng)自行承擔(dān)600元的損失，其余1400元損失由王x山和中介公司各承擔(dān)一半。
新聞鏈接：國辦重申城鎮(zhèn)居民禁買“小產(chǎn)權(quán)”
中國政府網(wǎng)于今年1月8日公布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。
通知強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
名詞解釋：什么是小產(chǎn)權(quán)房
所謂小產(chǎn)權(quán)房就是泛指那些地處城郊、實(shí)際是鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至村委會在集體土地上開發(fā)、沒有國家產(chǎn)權(quán)證的“集體房”。這類房屋不用繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)，也不能辦理土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不予備案，換言之，這樣的小產(chǎn)權(quán)房子是國家不認(rèn)可的，購買此類房屋的權(quán)益也不會受國家法律保護(hù)。它的競爭優(yōu)勢在于它那大大低于同類房產(chǎn)的價格。
