日照小產權房
最近，隨著舊村改造的出現,大量小產權房交易糾紛也不斷浮現,在關于小產權房拆遷補償的歸屬問題也出現,各方互不相讓,問題不斷激化,最后只有以有以法院判決告終.其實小產權房買賣一直是國家禁止的交易行為,可這種交易行為一直屢禁不止.那么什么是小產權房?是什么讓小產權房存在如此大的吸引力呢?
一、什么是小產權房及小產權房交易存在的原因
在了解小產權房之前我們首先要了解一些與之相關的內容。首先 什么是集體土地 ，集體土地是指農村集體所有的土地。其次，有哪些用地屬于集體土地 ，根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、 自留山，屬于農民集體有.而小產權房屋就是修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產，不能上市交易。這類房屋的修建是由區政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產權，有的僅是農村小產權房產權，即業內所稱的"鄉產權"，鄉產權并非字面意義上由某一級政府頒發的產權，而是在某些鄉村里，當地政府未經國家許可，便將村里的土地交給開發商，并由其建設并公開出售的商品房。
那么又是什么使小產權房存在吸引力?首先,小產權房價格一般比商品房要低,這是買房冒風險購買的主要原因,一般說來同樣面積小產權房與商品房在價格上相差很大;其次,還有一些城鎮居民喜歡城市周邊的環境,一般市郊的空氣比較好,而且沒有市內噪音那么大,對于有車一族還有退休的人員有很大吸引力;再次,有些人心存僥幸心理,覺得自己不會遇到象拆遷等問題等等.還有一部分人買小產權房的一大部分原因是根本不知道這事國家禁止的交易行為,以為一紙協議可以保證這種交易;也有一部分說只是想擁有居住權并不想房產證的問題,一旦麻煩找來,問題多的沒法解決. 而對于出賣一方的農民來說,小產權房給農民帶來一部分穩定的收入,體現出農民對土地享有的權利,也為農村人口從農業勞作轉向服務業提供了就業崗位。再有,在農村地區建設大量的居民小區,使農村的生活條件,基礎設施都有了極大的改善和發展。
二、小產權房交易潛在的問題
那么下面就針對小產權房交易存在的潛在的問題進行探討,以求教于同仁
目前農村集體非農建設用地使用權私下、變相的轉讓大量存在，不僅嚴重損害了國家、集體利益，導致了土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產權關系不清，交易的不安全，給農村的穩定帶來了隱患，也給購房的消費者帶來了各種潛在的風險。
(一)國家關于小產權房方方面的法律規定:
1、建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定："房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。"也就是說只有擁有個人房產證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權。
2、《擔保法》明確規定："抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。"
3、《土地管理法》第62條規定："農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準"。
4、根據《土地管理法實施條例》第26條規定："土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。"
5、我國土地管理法第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
6、《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定："農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。(二)根據以上規定小產權房人容易產生一下問題
第一、小產權房無土地使用權證與房產證，而按照法律規定，集體成員對集體土地只有使用的權利,集體性質的土地使用權是不能在土地性質未變更性質之前進行買賣的，而該土地上建造的房屋與土地是一體的也就無法進行買賣或轉讓，因此也就無法取得房屋所有權證。
農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。小產權房產證也只是證明成員對建在集體土地上的房屋擁有使用權，與商品房的房產證不是一個概念,是個模糊概念，甚至缺乏法律依據。
第二、不能用于抵押和貸款 ，貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產證，目前農村房既無房產證也不進行登記,也物登記主管機關,協議抵押也以無效告終.
第三、易產生糾紛，房屋沒有保證，小產權房有相當一部分是村里自己開發的，也就是說時任書記就是開發商頭頭，如果幾年之后，一換屆，很可能就會出現糾紛。再者說，村里開發的房子，一般都是以改善村名居住狀況名義開發的，沒有任何法律保障，沒有房產證也沒有土地證，出售鄉產權的住宅，并不具備正規的房屋買賣合同，而只是簽一份租賃合同，合同上的房屋性質也與實際有很大不同。而僅有的購房合同也可能會因為大隊書記的換屆而變得沒有什么效力。
另外，這就容易出現這樣一個問題，村民將房子賣出后，就意味著再也沒有宅基地，而面臨房屋拆遷增值、繼承等各種因素村民開始對自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產權的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權利也有可能重新要回自己的房子，那么購房者就只能處于被動無助的尷尬境地。
第四、房子質量無保證 ，房子開發首先必須是具有開發資質的房地產開發企業。而小產權房很多是由土地所在村自行開發的，根本沒有資質，在質量、信譽方面都沒有保障。
開發商開發的房地產項目竣工后，應到房地產權屬管理部門申請房地產權屬登記，由登記部門通知房地產測繪部門進行現場勘測，待勘測數據確定后，權屬管理部門需要通知土地管理部門最后核定地價，還要審核該項目是否按規劃批準的用途實用土地、是否按規劃的面積建房、地價款最終繳納的情況，以及拆遷安置結案情況等。只有在上述內容全部審核無誤后，才能確認產權，頒發房屋所有權證。而集體產權的房子相對商品房來說房子質量檢測程序相對缺乏，購買房子后所持有僅為一紙與當地鄉政府簽發的合同，在質量上的隱患相對一般商品房來說較大。
