三亞小產(chǎn)權(quán)房
對于三亞小產(chǎn)權(quán)房這塊“燙手的山芋”，有關(guān)部門的最新處置“風(fēng)向”是中央不會制定統(tǒng)一的處理政策，鼓勵(lì)地方根據(jù)實(shí)際情況分類解決。對于小產(chǎn)權(quán)房，與房、地相關(guān)的兩部委——原建設(shè)部和國土資源部早已分別表態(tài)不合法，但截至今日，對于如何處理已經(jīng)銷售出去的小產(chǎn)權(quán)房，仍無統(tǒng)一的意見出臺。
既然拆除并非最佳解決方案，那么已建成的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置?本報(bào)記者就此對中國社會科學(xué)院金融所金融市場研究室主任的曹紅輝、中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英、中國管理科學(xué)學(xué)會副秘書長周畢文、大成律師事務(wù)所高級合伙人鄧永泉分別進(jìn)行了專訪。
產(chǎn)生的根源
曹紅輝：小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房之間存在巨大的價(jià)差，這主要是土地出讓金造成的巨大的成本差異。只要體現(xiàn)為價(jià)差的經(jīng)濟(jì)利益存在，小產(chǎn)權(quán)房問題就不能從根本上得到解決。
黨國英：問題的根源與中國的體制有關(guān)系，是國家特殊法律所產(chǎn)生的一個(gè)東西。產(chǎn)權(quán)沒有大小之分，只有合法與不合法之分。本質(zhì)上，小產(chǎn)權(quán)房就是違法房。按我們現(xiàn)行法律，集體的土地轉(zhuǎn)為(集體以外)建設(shè)用地，必須通過國家征地環(huán)節(jié)。而我們的所有土地要按照“招牌掛”程序，才能進(jìn)行交易。凡是離開這兩個(gè)路徑建造的房子，都是小產(chǎn)權(quán)房。
周畢文：和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比同地區(qū)商品房價(jià)格低很多，具有一定的吸引力。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。
鄧永泉：中國土地供應(yīng)量的限制，與人口的數(shù)量、變化相比，產(chǎn)生了一種剛性的市場需求，這種市場需求，很難單純地通過正常的大產(chǎn)權(quán)房(不僅包括商品房，也包括保障性住房)得到滿足。具有剛性需求的人多數(shù)是普通百姓，支付能力有限，高房價(jià)導(dǎo)致這部分人不得不尋找其他途徑來滿足購房需求。客觀上，在城市化進(jìn)程中，部分農(nóng)民工進(jìn)城，使得部分土地可以用來建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
中國房屋的價(jià)格除了受剛性需求的影響，也受到制度上的原因。比如，地方政府對地方利益的追求，有些地方政府的主要財(cái)政來源就是源自房地產(chǎn)行業(yè)的收入;還有“招牌掛”制度，地價(jià)的提高勢必會導(dǎo)致商品房單價(jià)的上漲。
總而言之，就是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體有利益驅(qū)動;另外，監(jiān)管難以落實(shí)到位。
能否合法化
曹紅輝：顯然，目前存在兩難，若認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的合法性，就可能鼓勵(lì)更多的小產(chǎn)權(quán)房形成，若不認(rèn)可其合法性，又會對實(shí)際上已經(jīng)存在的市場供求關(guān)系和市場結(jié)構(gòu)造成沖擊，從經(jīng)濟(jì)上是不經(jīng)濟(jì)的。較好的辦法是老房老辦法，新房新辦法，盡快開展土地出讓金制度的改革，才可能從根本上徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題。
黨國英：要解決以后不要出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，必須通過修改法律降低監(jiān)督成本。法律不合適，監(jiān)督成本太高，現(xiàn)有法律框架下，無法解決小產(chǎn)權(quán)房問題。家和地方的規(guī)劃一定要硬、要細(xì)、要嚴(yán)格;規(guī)劃本身應(yīng)該是法律。在符合規(guī)劃的前提下，任何產(chǎn)權(quán)主體，無論是國家或集體都可以自由交易建設(shè)用地，不一定要經(jīng)過"招牌掛"程序。
周畢文：不應(yīng)該給予轉(zhuǎn)正。雖然小產(chǎn)權(quán)房有著低廉的價(jià)格，可以帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢。但是，小產(chǎn)權(quán)房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著農(nóng)村組織在集體土地上占地建設(shè)商品房，使得本應(yīng)該通過“招拍掛”方式，由政府收取土地出讓金的國有土地利益轉(zhuǎn)為由農(nóng)村集體所得，這在一定程度上也會造成國有資源的流失。
