上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月17日
免費咨詢熱線
133-700-11000
一房二賣應當如何去處理?
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:978 ℃

  一、什么是一房二賣

  一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

  一房二賣的情形:

  1、兩個買受人中,有一個買受人已取得房屋所有權證。

  2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。

  二、一房二賣所涉及合同的效力

  1、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證,而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權證之前,則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。但由于房地產開發商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形,因此后買受人在無法取得房屋時,有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。

  2、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證,簽訂于取得房屋所有權證之前的合同,為有效合同;簽訂于取得房屋所有權證之后的合同,為無效合同。

  3、先、后買受人都沒有取得房屋所有權證,如上所述,只要不存在法定的無效情形,所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。

  4、在房屋拆遷補償安置中,如果作為拆遷人的房地產開發商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,而后又將該安置房屋另行出賣給其他人,被拆遷人主張優先取得補償安置房屋的,其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協議,則其他買賣合同可認為有效。

  5、如果房地產開發商與第三人惡意串通,進行一房二賣的,則相應的合同無效。

  三、一房二賣的情況應該怎么處理?

  關于“一房二賣”,應視情況而分別處理:

  1、在房屋尚未交付的情況下,已經辦理房產過戶登記手續的購房人擁有房屋所有權。根據《物權法》第九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。由此可知房屋的過戶登記屬于物權的變更,所以辦理了房屋過戶登記手續的買受人就擁有了該房屋的所有權,成為房屋產權人。

  2、兩個購房人均未辦理房屋過戶登記手續,且房屋尚未交付,房屋所有權應歸已經辦理不動產預告登記手續的購房人所有。根據我國《物權法》第二十條第一款規定:當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

  3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續,那么先行轉移占有房屋的購房人擁有房屋所有權。因為依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定:對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實際履行,體現了賣房人的意愿,這種履行是合法履行,我們應當遵守合同的實際履行原則,維護已完成的交易。

  4、兩份合同均未辦理過戶登記和預告登記手續,且標的房屋尚未交付,那么預先支付房屋價款的購房人應該擁有房屋所有權。因為預先支付房屋對價就意味著履行了房屋買賣合同,因此履行了合同義務的購房人,應該擁有爭議房屋的所有權。這樣既可以維護正常的市場秩序,促進合同的善意履行,同時也能維護當事人的合法權益。

  5、一份合同在先已經辦理商品房過戶登記手續,一份合同在后交付了標的物房屋。那么已經辦理商品房過戶登記手續的購房人應該擁有房屋所有權。依據物權公示性及對抗性原理,對于已登記的房屋所有權應被認定為合同已經得到實際履行,不管房屋是否交付,將都無法對抗已經辦理房屋登記手續的合同的效力。

  6、還有一種情況是,一份合同在先,且房產已實際交付使用,但未辦理商品房過戶登記手續,另一份合同在后,未實際交付房屋,但辦理了商品房過戶登記手續。依然應該確認已經辦理商品房過戶登記手續的購房人擁有房屋所有權。已經登記的不動產物權,具有對抗相對人的請求權,以及對抗第三人的支配權的性質,即未辦理登記的前買受人無法依據所謂的“物權請求權”主張后買受人返還房屋并承擔“侵權”責任,只能依據其享有的債權請求出賣人承擔違約責任。

  7、如果上述所列的幾種情況均未發生,則簽約在先的買受人擁有房屋所有權。根據公平、誠實信用的民事行為基本原則,兩份合同均處于未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行,而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償來補救合同未實際履行所產生的后果。

  四、一房二賣后買受人怎么辦?

  在商品房買賣合同中,開發商惡意一房二賣的情況下,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定了懲罰性賠 償請求權。“商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人”,“導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還 已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

  而在后買方的懲罰性賠償請求權則體現在第九條的規定:賣方“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”,“導致合同無效 或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

  五、如何防范一房二賣?

  為了保護購房人的權利,我國《物權法》第二十條第一款明確規定可以對預售的房屋進行預告登記。在預告登記后,預售房屋發生抵押、另行出售給第三人、強制執行等情況時,這些行為都不能生效。

  需要注意的是,預告登記后,債權消滅(比如解除買賣合同)或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請不動產登記的,預告登記失效。這意味著,如果購房人沒有及時進行不動產登記,取得正式的房屋產權證,那么三個月后預告登記就會失去效力。一旦預告登記失效,賣房人進行“一房二賣”,購房人的利益必將受損。

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關文章:
滬上找律師,就上滬律網~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 气体灭火安装,气体灭火系统安装,七氟丙烷灭火系统安装,消防气体灭火控制系统 | 氢能-燃料电池-电堆-中国氢能与燃料电池网企业最佳宣传推广平台 轻质隔墙板厂家-加气隔墙板_grc轻质隔墙板_空心实心复合隔墙板_水泥混凝土轻质隔墙板批发价格 | 湖北高新技术企业认定申报|武汉高企认定代办|武汉项目申报首选 - 湖北创优企科技服务有限公司 | 山西配电柜,高低压成套柜,太原高低压柜,山西开关柜,箱变壳体_山西雷隆电柜电气设备有限公司 | 洗地机,洗地机价格,扫地机,工业吸尘器,手推式洗地机,驾驶式洗地机,北京洗地机【北京高美环保科技有限公司】 | 太原重卡叔叔运输有限公司-山西太原大件运输、太原物流公司、太原货运物流、太原大件运输、太原货运信息、长治物流公司、长治大件运输、晋城物流公司、晋城大件运输、忻州大件运输、朔州大件运输、阳泉大件运输、大同大件运输、吕梁大件运输、临汾大件运输、运城大件运城 | 模具|数控加工-车床加工-精密数控铣床-东莞市方菱精密模具有限公司专注零件及模具加工 | 噪声治理,消声器,隔声屏障,隔声罩,噪声控制,降噪,空调降噪,水泵噪声治理,冷却塔噪声治理-北京华清恒业环保设备有限公司 | 泰州光明会计师事务所有限公司-财务业务审计,会计服务业务及资产评估业务的专业服务机构 | 天津韬艺科技有限公司,天津网站建设公司,天津网站设计公司,品牌网站策划公司 | 微型直流减速电机-直流永磁电机-直流永磁电机厂家-微型直流减速电机定制-东莞市鑫辉传动科技有限公司 - 鑫辉传动科技 | 洁净室、手术室、实验室、无尘车间厂房的净化工程装修设计施工公司-福临建设 | 山东洗地机_工业洗地机_驾驶式扫地机_扫地车厂家_鼎洁盛世官网 | 江门市东信科技 - 江门小程序开发,江门网站制作,江门软件开发,江门app开发 | 中国江苏国际经济技术合作集团有限公司-致力于做大做强国际工程、国内工程、国际贸易和城镇投资 中国建材信息总网-中国建材行业权威的信息资讯平台 | 中原起重-河南省中原起重机有限公司【官网】 | 虚商通信-电销卡 电销助手| 欧美日韩人妻精品一区二区三区_欧美成人精品欧美一级乱黄_亚洲欧美日韩高清一区二区三区_国产一级做a爰片久久毛片_日韩一级视频在线观看播放_精品一区二区三区免费毛片爱_完整观看高清秒播国内外精品资源 | 济宁搬家公司_曲阜搬家_济宁金顺搬家电话 | 武汉净化机-武汉全热新风换气机-武汉静音送风机-武汉东信新风节能设备有限公司 | 苏州温测仪器有限公司-苏州炉温跟踪仪|苏州隔热箱|苏州炉温测试仪|苏州恒温恒湿箱 | 汽车检具标准件_汽车检具配件_昆山宏易腾达模具五金有限公司 | 青州市泰航机械设备有限公司 | 吉工宝-建筑工程项目精细化管理-施工现场安全管理软件 | 金华银焊条-金华银焊丝-银焊片制造商-银焊环批发商-浙江焊丝生产商-焊环厂家-浙江永旺焊材制造有限公司 | 莫非传媒官网-江西知名的网络营销推广服务平台南昌网络公司,专业网络公关,品牌危机处理,网站SEO优化,微信朋友圈广告,网站建设,南昌莫非文化传媒有限公司 | 人防信号控制箱厂家-液位控制器价格-信号灯箱批发厂家-消声加热器-鼎兴自控 | 拓展器材_拓展训练器械_心理行为训练器械_沧州华北特训器械有限公司 | 塑料胶水|PVC胶水|PP胶水|橡胶胶水|强力胶水|透明胶水|胶粘剂|粘合剂|UV胶-聚力胶水厂家 | 西安汉信丨条码打印机,条码扫码枪,条码标签,条码仓库管理系统专业供应商 | 三次元振动研磨机|涡流光饰机|东莞市正雄研磨机械有限公司 | 郑州四棉纺织有限公司-现代化纺织企业 | 临沂人才网_临沂招聘网_【官方网站】 | 激光焊接不锈钢翅片管,不锈钢翅片管,激光焊接复合翅片管,南通拓帆换热设备有限公司 | 山东邹平华强无纺布有限公司 | 慢直播摄像头厂家,监控直播摄像机厂家,景区慢直播设备,rtmp推流直播摄像头,实时摄像头监控直播-监控慢直播厂家:专注监控慢直播系统解决方案 | 惠声电子、广州市惠声电子科技有限公司、VBS、VBS惠声电子、VBS公共广播生产厂家、VBS广播功放生产厂家、VBS会议系统设备批发、VBSIP网络对讲系统厂家、VBS会议系统厂家、VBS智能中控厂家、VBS专业扩声厂家 | 专注客流统计,客流分析,人流统计系统,客流计数器-广州市天威电子科技有限公司 | 上海五相仪器仪表有限公司-鼓风干燥箱-拍击式无菌均质器生产厂家 | 珀金斯动力设备扬州有限公司| 扭力扳手_扭力扳手检定仪_数显扭力扳手_扭力测试仪_测力计_推拉力计_拉力测试仪_测试台架-上海实干实业有限公司 |