【技巧1：先進(jìn)行預(yù)告登記】
為避免“一房多賣(mài)”，進(jìn)行預(yù)告登記是最常見(jiàn)、也是最有效的預(yù)防手段。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”由此可知，預(yù)告登記制度具有限制出賣(mài)人與買(mǎi)房人簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給其他買(mǎi)房人的作用。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，我們?cè)谶M(jìn)行預(yù)告登記時(shí)要注意：
1、預(yù)告登記需要雙方自主約定，其并非是法律上的強(qiáng)制性義務(wù)，如果出賣(mài)人不同意進(jìn)行預(yù)告登記，買(mǎi)房人的合法權(quán)益還是無(wú)法得到相應(yīng)的保障；
2、預(yù)告登記后，必須在不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過(guò)戶登記，否則預(yù)告登記自動(dòng)失效。
另外，買(mǎi)房人如果不確定自己所購(gòu)買(mǎi)的房子是否是“一房多賣(mài)”，也可以在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，自行到房屋管理部門(mén)查證，以避免不必要的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
【技巧2：視情況約定（高額）違約金】
“一房多賣(mài)”問(wèn)題的產(chǎn)生，無(wú)非是利益作祟，即出賣(mài)人想賣(mài)一個(gè)更高的價(jià)格或者本來(lái)就預(yù)謀要把一個(gè)房屋賣(mài)予多人以謀取利益最大化。因此，買(mǎi)房人有必要在與出賣(mài)人簽訂合同時(shí)，約定一個(gè)比較高數(shù)額的違約金以警惕出賣(mài)人不敢隨意違約。按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款30%的違約金。”當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以在房地產(chǎn)總價(jià)款30%以內(nèi)進(jìn)行協(xié)商。
另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條和第9條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商因“一房多賣(mài)”而造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。
可知，在購(gòu)房者已付了較多的房款時(shí)，所獲得的賠償是非常高的，甚至很可能會(huì)超過(guò)違約金的賠償數(shù)額。如果買(mǎi)賣(mài)雙方有約定，那么法院只會(huì)支持約定的條款，如果沒(méi)有約定，可按照前款的規(guī)定判決。因此，購(gòu)房者要視情況決定是否約定高額違約金。
【技巧3：約定賠償房屋差價(jià)】
如果出賣(mài)人不愿意約定高昂的違約金，那么買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同的補(bǔ)充條款中把違約責(zé)任約定為：“出賣(mài)人違約時(shí)，需賠償守約方合同約定價(jià)格與違約時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)部分。”由此，如果房?jī)r(jià)上漲時(shí)出賣(mài)人違約，就需賠償買(mǎi)房人該房屋房?jī)r(jià)上漲的部分；如果這樣約定，無(wú)論房?jī)r(jià)如何上漲，出賣(mài)人考慮到違約的成本而不會(huì)輕易違約。
約定賠償房屋差價(jià)實(shí)際是對(duì)守約方預(yù)期可得利益損失的補(bǔ)償，其法律依據(jù)是《合同法》第113條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。差價(jià)多少，如果雙方有約定，按約定確定；沒(méi)有約定，則可以比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之間的差額；也可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
假如沒(méi)有在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人違約須賠償房屋差價(jià)，那只能在發(fā)生糾紛時(shí)提出該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，雖然于法有據(jù)，但訴訟形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，存在敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。而且，在合同中約差價(jià)賠償條款可以威懾出賣(mài)人，達(dá)到防止一房多賣(mài)的目的。
【技巧4：從多方面查探虛實(shí)】
房屋畢竟不是普通的財(cái)產(chǎn)，在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前一定要慎重，多方面查探虛實(shí)。除了實(shí)地查看房屋的質(zhì)量等，還要通過(guò)多方渠道探明房屋是否存在權(quán)利瑕疵，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否五證齊全、房屋是否屬于共有財(cái)產(chǎn)等，以避免相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人可通過(guò)詢問(wèn)承租人或出賣(mài)人、出租屋管理部門(mén)等途徑查實(shí)所購(gòu)的房屋是否已經(jīng)有人租賃，如果有人租賃，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)承租人是否是已經(jīng)與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者承租人是否已經(jīng)放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等事項(xiàng)，如有承租人已經(jīng)與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，購(gòu)房人最好別再購(gòu)買(mǎi)該房。因?yàn)榍皟烧咝袨楹芸赡茏兿鄻?gòu)成“一房多賣(mài)”。
另外，在預(yù)售房買(mǎi)賣(mài)方面，買(mǎi)房人在買(mǎi)房時(shí)務(wù)必要查看開(kāi)發(fā)商是否有《商品房預(yù)售許可證》，確保所購(gòu)房屋是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付房款；在二手房買(mǎi)賣(mài)方面，購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，必要時(shí)，可提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡可能要求在房屋交易中心登記后再向出賣(mài)人支付房款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
【技巧5：可先行占有房屋】
在既未辦理預(yù)告登記，又未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，購(gòu)房人應(yīng)盡可能先行合法占有房屋。雖然根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第14條規(guī)定，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶為發(fā)生法律效力的標(biāo)準(zhǔn)，交付使用并不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的作用，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍具有明顯的公示與公信的現(xiàn)實(shí)作用。
再者，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”但是要注意的是，先行占有房屋一旦發(fā)生火災(zāi)等意外，風(fēng)險(xiǎn)由占有人承擔(dān)，因?yàn)榕c不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效不同，不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)以實(shí)際交付為準(zhǔn)。即在先行占有房屋的情況下，雖然購(gòu)房人沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，但風(fēng)險(xiǎn)在其占有房屋那一刻就轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人身上。所以，在采取該種策略的時(shí)候，要綜合考慮現(xiàn)實(shí)狀況。
【技巧6：采取資金監(jiān)管及資金托管】
在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人在買(mǎi)房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。在這種方式里，買(mǎi)房人先將購(gòu)房的資金交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，等相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會(huì)把購(gòu)房的資金交給出賣(mài)人。這種途徑類似于在淘寶網(wǎng)購(gòu)的一種支付模式，在這種模式下，如果出賣(mài)人違約了，未把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人時(shí)，購(gòu)房人的資金是無(wú)法交給出賣(mài)人的。
除此之外，很多銀行推出了二手房買(mǎi)賣(mài)資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，通過(guò)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方可將交易資金存放于獨(dú)立的專有監(jiān)管賬戶內(nèi)，由銀行全程封閉管理，直至房產(chǎn)完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，銀行再將資金劃轉(zhuǎn)至買(mǎi)賣(mài)雙方共同指定的收款賬戶，從而有效保障交易資金的安全性。
總而言之，由于房屋的價(jià)值比較大，在防范“一房多賣(mài)“問(wèn)題上，最重要的是預(yù)告登記制度，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)很有必要進(jìn)行預(yù)告登記。同時(shí)，也可以參照適用上述的其他技巧，以更好地維護(hù)自身權(quán)益，防范“一房多賣(mài)”問(wèn)題給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失。
