一、什么是一房二賣?一房二賣有什么法律后果?
一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”在本案例中，張先生可以請(qǐng)求解除合同、要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
二、一房二賣要賠償房屋差價(jià)損失嗎?
就購(gòu)房人而言，合同在先的購(gòu)房人提出繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求，一般會(huì)得到法院支持，但也要區(qū)分具體情況。
具體情況一：購(gòu)房人嚴(yán)格履約。購(gòu)房人的不當(dāng)履行很容易成為賣房人毀約的借口，故需特別注重交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。如果時(shí)間允許，建議不要把網(wǎng)簽、貸款等事宜完全委托中介公司處理;同時(shí)，要注意合同約定的具體內(nèi)容，合同約定不明也會(huì)導(dǎo)致履行受阻，成為賣房人毀約的借口。
具體情況二：證據(jù)充分。交易過(guò)程中要注意證據(jù)的收集和保存，一旦發(fā)現(xiàn)賣方存在轉(zhuǎn)賣他人的違約行為，應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑主張權(quán)利，要求其繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。
具體情況三：不存在法院不能強(qiáng)行過(guò)戶的情形。即案外人已基于善意合法取得對(duì)房屋的所有權(quán)的，房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證或已被抵押、查封的，房屋屬央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等在政策上不允許上市交易。上述情況即使訴至法院要求繼續(xù)履行合同，客觀上也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
就賣房人而言“一房二賣”未必獲利更多，除返還雙倍定金外，還可能要賠償買房人的房屋差價(jià)損失。
針對(duì)二手房“一房二賣”中存在的不誠(chéng)信問(wèn)題，法院審理時(shí)一般會(huì)考慮保護(hù)正常交易秩序，加重違約者的責(zé)任。具體而言，“一房二賣”構(gòu)成違約后，承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會(huì)判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，即賣房人不但要繼續(xù)履行與在先買房人的合同，還要承擔(dān)對(duì)后購(gòu)房人的違約責(zé)任。即使合同不具備繼續(xù)履行的條件，法院也會(huì)從公平角度及保護(hù)守約方利益出發(fā)，考慮支持在先購(gòu)房人的房屋差價(jià)損失。
三、如何防止一房二賣?
誰(shuí)都不喜歡糾紛，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，嚴(yán)重影響正常生活。那么，如何防止“一房二賣”的發(fā)生呢?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商或者二手房的房東簽訂合同之后，應(yīng)該及時(shí)到房屋交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。如果是期房的，也應(yīng)該在簽訂合同之后去建設(shè)主管部門辦理銷售備案手續(xù)并辦理預(yù)告登記。如果是二手房的，可以將房東的產(chǎn)權(quán)證書(shū)暫存居間方或者律師處。
