簽了購房合同后，房子卻又被賣給他人;新房剛入住不久，發現存在裂縫等質量問題;開發商逾期交房，卻不愿拿違約金……近年來，房地產交易的背后，也隱藏著一系列因房而引起的糾紛。在遇到這樣那樣的問題后，消費者應該如何維權，成為人們關注的焦點。針對因購房而引起的糾紛 ，青島市中級人民法院民一庭法官通過分析，總結了四類市民日常生活中最容易碰到的典型案例，并做出提醒。
案例一
逾期交房，業主索賠1.3萬
2012年5月23日，青西新區的丁先生與某房地產開發公司簽訂商品房銷售合同，購買由該公司開發的位于青西新區泊里鎮某小區的一套住房。合同約定購房款為31.2萬元，開發商于2012年8月31日前交房。根據合同，如果開發商不能在約定期限內交房，應該向丁先生支付日萬分之三的違約金。合同簽訂后，丁先生全額支付了購房款項，但是，該公司一直到2013年1月26日才交房，超過約定期限148天。
事后，丁先生多次找到開發商索要違約金，但是對方一直以各種理由推辭。無奈之下，丁先生一紙訴狀將開發商告上法庭，索賠違約金共計1.3萬元。
法庭上，開發商認為，沒能按時交房是因客觀原因等情況造成的，并非其故意為之。此外，他們認為，當初約定的違約金過高，應該根據開發商的過錯程度及原告丁先生的實際損失情況等綜合考慮，對違約金的數額做出適當減少。開發商表示，違約金應該按照丁先生的租房損失計算，其損失金額應為 4000元。
后經法院審理認為，開發商未按照約定期限交房的原因，并非合同約定的不可抗力，其應當按照合同約定，承擔逾期交房的違約責任。最終，法院判決開發商向丁先生支付違約金1.3萬元。
案例二
一房兩賣，業主獲8萬賠償
2008年3月2日，萊西的鹿女士看中了當地某小區的一套新房。由于當時該小區未取得商品房預售許可證，鹿女士便與開發商簽訂了一份房屋預約協議。雙方約定：這套建筑面積為73.92平方米的住房，總金額為人民幣17萬元。協議約定，鹿女士應先支付房款54416元，剩余房款于簽訂正式的商品房買賣合同時一次性支付。此外，在取得商品房預售許可證后，開發商通知鹿女士與其簽訂正式的商品房買賣合同。
協議簽訂后，鹿女士按照約定交納了定金和部分房款共計54416元。2008年12月30日，開發商取得商品房預售許可證，并通過郵寄告知函、在媒體上刊登公告的方式，告知鹿女士前來辦理相關手續。因一直未能聯系上鹿女士，2010年1月31日，開發商將該房屋以 24.5萬元的價格賣給他人。
在得知該房屋被賣給他人后，鹿女士向法院提起訴訟。法院審理認為，因雙方簽訂的預約協議已經具備了房屋買賣合同的主要內容，并且收取了部分購房款，該預約協議實質為商品房買賣合同，而在起訴前涉案房屋已經取得了預售許可，雙方當初簽訂的協議合法有效，雙方均應按該協議的約定履行各自的義務。盡管該公司在其取得預售許可證后，曾以郵寄、公告等方式告知鹿女士在一定期限內簽訂正式商品房買賣合同，但并未明確表示逾期解除合同，而鹿女士亦未明確表示不履行協議，因此應認定雙方并未解除預約協議。在這種情形下，公司將涉案房屋出賣給第三人，導致鹿女士無法實現取得房屋。
最終，一審法院判決，解除雙方簽訂的預約協議，該公司返還鹿女士已付的購房款54416元，并賠償鹿女士房屋差價81337元。一審宣判后，開發商不服，向青島市中級人民法院提起上訴。經市中院審理，最終做出了維持原審判決的終審決定。
案例三
房屋裂縫，開發商賠5.5萬
2009年11月，于先生和青島某房地產開發有限公司簽訂合同，購買原膠南某小區的一處住房。2010年3月，開發商交房后，于先生進行了精裝修 ，并于當年搬至該房屋內居住。2010年供暖后，房屋的頂板及四面墻體出現了裂縫。隨后，于先生通知開發商進行查看及維修。經查看，這套住房廚房門口、客廳頂燈位置、客廳東墻、書房西墻、主臥室頂棚、走廊等出現多道裂縫。
于先生要求，按照合同約定給予維修 ，把墻皮都去掉重新刮好。要求停氣后修復，2011年4月底修好。隨后，因雙方就維修問題，未達成協議，開發商未進行維修。
最后，于先生將開發商告上法庭。要求開發商支付維修費用4.8萬元、租金3210元。而開發商認為，他們可在保修期內無償修復房屋，無需支付賠償款，原告于先生也無權要求其支付維修費用。
庭審過程中，因雙方仍無法就維修事宜達成共識。后經相關部門鑒定，墻體裂縫及頂板裂縫屬于房屋質量問題，應加固修繕處理，工程造價約 4.8萬元，總工期約 59天。后經法院審理，判決開發商支付房屋加固修繕處理費48691.22元，房屋租賃費3210元。
一審宣判后，開發商向青島市中級人民法院提起上訴。后在市中院主持下，雙方達成和解，由開發商向于先生支付相關費用。
案例四
不簽合同，定金房子打水漂
2014年5月3日，郭女士與青島某房地產業投資有限公司簽訂《認購書》，約定認購李滄某新建小區一處建筑面積為 251平方米的房屋，總價105萬元，定金2萬元，付款方式為銀行按揭。當日，郭女士按照約定交納了2萬元定金，并繳納了涉案房屋的住宅專項維修資金 1.2萬余元?！墩J購書》還約定，郭女士應在簽訂認購書7日內付清首付款，并簽訂《商品房預銷售合同》，辦理相關手續。
但是，接下來，雙方就應該先交納剩余首付，還是先簽訂預售合同產生了分歧。開發商認為，根據《認購書》的約定，郭女士在交納首付款后方可簽訂合同。而郭女士認為，開發商的解釋于法無據，在雙方沒有簽訂合同的情況下，開發商要求其交納房款沒有依據。由此，雙方陷入僵局。后來，開發商曾向郭女士發函，要求其前往交納剩余款項，并辦理房屋買賣手續。但是，郭女士并未理會。最后，開發商將涉案房屋出售給他人，并拒絕退還郭女士此前交納的定金。
隨后，郭女士一紙訴狀將其告上法院。請求法院判令，撤銷雙方當初簽訂的商品房認購書，開發商雙倍返還買房定金4萬元、給付住宅專項維修資金 1.2萬元。
一審法院審理認為，雙方在《認購書》中，并未對支付首付款和簽訂商品房預售合同的先后順序進行約定。因此，郭女士主張《認購書》因違反法律規定而無效，缺乏事實和法律依據。此外，由于郭女士未能在《認購書》中的約定時間內支付首付款并簽訂合同，開發商有權依據約定，解除雙方所簽訂的《認購書》，將房屋另行出售，并將原告已付定金不予退還。最終，法院駁回郭女士的全部訴求。
分析：
房屋質量類問題居多
記者從青島市中級人民法院獲悉，去年該院受理的房屋買賣合同糾紛案件的數量較前年有所降低。該院民一庭法官孫琦說，開發商延期交房、逾期辦證、貸款不能或不及時以及一房多賣等較為常見。
“在部分延期交房案件中，業主要求開發商根據合同約定支付違約金，開發商以政府修路等理由進行抗辯。”孫琦告訴記者，此類案件中，如果不是因不可抗力等因素直接導致延期，開發商往往要按照約定向業主支付違約金。在房屋質量糾紛中，主要集中在漏水，滲水以及墻壁裂痕等問題。此外，一些業主也經常以期房和現房不相符、配套不完善等原因將開發商起訴至法院。
在二手房交易中，主要集中在所售房屋存在權屬糾紛或抵押、存在其他共有人等問題上。此外，因價格原因導致的違約也時有發生。如在房屋買賣合同簽訂后，賣方發現房屋價格上漲，以種種借口不辦理過戶手續或不予交房，遭到買方起訴至法院;也有房價下跌時，購房人以種種理由要求解除合同退房的。此外，中介人員素質不一，在辦理手續時出現問題，甚至合同約定內容與三方談判時表達的意思不一致，導致當事人對合同履行內容產生爭議，從而引發訴訟。
提醒：無預售許可，所簽合同無效
孫琦表示，市民購買二手房時，務必要實地看房，并確認房屋是否存在糾紛。如果房產是由夫妻二人共同所有，在購房協議上，應盡量確保雙方共同簽字，以期減少風險。
現實中，開發商未取得預售許可證即進行商品房預售引發的糾紛也時有發生。對此，孫琦提醒，購房人應當在準備購房前查看相關證明，證實其符合法律規定的預售條件。如出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效的，購房人有權請求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。
“現實中，層高縮水的現象也時有發生，”山東德衡律師事務所律師黃舵說，“在簽訂合同時不填寫具體層高，導致發生糾紛時，購房人沒有依據主張層高確實縮水。”要避免此類問題，購房人應當在簽訂買賣合同時要求開發商填寫層高，并要求開發商就相關賠償責任達成補充約定。另外，在收房時及時注意檢查層高是否滿足合同約定。
現實生活中，如果開發手續不健全、欠繳出讓金，涉事房屋很難辦下房產證。“購房人在必要時需詢問開發商辦證的程序進度、查看開發商的有關證件及手續。對不能辦證的原因也要了解清楚，不能解決的應及早放棄購買該房產。”黃舵說，如開發商遲遲不能辦理房產證，購房人可以按已付購房款總額，參照銀行同期利息要求開發商支付違約金。
此外，該律師事務所的杜晶律師表示，如果購房合同約定違約金過低，發生訴訟后，購房人有權請求法院增加違約金金額 。記者 李保光
