13年10月，經(jīng)洛陽市某房地產中介公司介紹，業(yè)主朱先生與買方黃先生取得聯(lián)系，欲將自有洛陽市新區(qū)某房產以120萬元整的價格賣予黃先生。雙方約定，黃先生需在簽約后2日內付足定金3萬元，11月1日前監(jiān)管首期款36萬元，余款按揭支付。朱先生在簽約后3日內出具全權委托公證給擔保公司指定人員，委托擔保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產證并注銷抵押登記后3日內簽訂《二手房買賣合同》，任何一方違約需按房屋總價的20%支付對方違約金，同時對其他事項進行了詳細的約定。
合同簽訂后，黃先生如約履行了定金支付義務，但朱先生收受定金后便毀約不賣，并終止了擔保公司的委托贖樓，拒不配合黃先生辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導致交易無法進行。經(jīng)中介公司多次催告，被告僅愿意賠付原告損失3萬元，不同意履行合同。黃先生因想要購買不想要賠償，執(zhí)意要求先行與朱先生談判，爭取繼續(xù)履行合同，暫不訴訟。11月8日雙方談判無果而終，但雙方依然保持著聯(lián)系。12月3日，朱先生突然向黃先生發(fā)送了解約通知函，經(jīng)黃先生調查后得知朱先生在談判期間已將房屋賣予他人并完成了過戶手續(xù)。無奈，黃先生向法院提起訴訟，要求朱先生賠償首付款以及支付房屋總價20%的違約金，共計27萬元整。
律師點評
二手房交易，是指從房地產開發(fā)商處購買房屋的購買人，將其所購買的房屋再行轉讓的活動。按照轉讓時轉讓房屋上是否設定有權利負擔，二手房交易可以分為無權利負擔的二手房交易和有權利負擔的二手房交易。前者通常是指轉讓時轉讓人擁有完整的房屋權利，包括取得了房屋所有權證書和房屋所占用的相應土地的土地使用權證書，且房屋上未設定有他人的權利，如抵押權;后者，通常情況下轉讓人也取得了房屋所有權證書和房屋所占用的相應土地的土地使用權證書，但房屋所有權和相對應的土地使用權受房屋上設定的他人的權利的限制，如房屋上設定有抵押權，則轉讓人應征的抵押權人的同意或者依法解除抵押權后方可轉讓。按照現(xiàn)行金融政策，二手房交易的買受人向轉讓人付款，可以采取自行籌資直接支付和向銀行借款的二手房按揭方式兩種方式。二手房按揭，與直接向開發(fā)商購買房屋時的一手房按揭基本相同。
從本案情況看，朱先生所轉讓的房屋系通過銀行按揭的方式購買，房屋上設定有按揭銀行的抵押權。因此，轉讓時，朱先生向擔保公司融資償還向按揭銀行的借款，先消滅按揭銀行在房屋上設定的抵押權，然后再轉讓給黃先生。朱先生和黃先生之間的交易，即屬于有權利負擔的二手房交易。而黃先生購買朱先生的房屋，付款方式采用的就是向銀行借款的二手房按揭方式。
本案中，黃先生的目的在于通過二手房交易取得房屋的產權。但朱先生違約,一房二賣，最終黃先生未能取得房屋產權，只能通過訴訟主張違約賠償。
在一房二賣的情況下，究竟哪一個房屋買賣合同的買受人能夠取得房屋的所有權?按照現(xiàn)行法律，假設兩份房屋買賣合同均有效且買受人均不存在違約，如被轉讓的房屋沒有交付給任何一個買受人，則成立在先的買賣合同的買受人有權取得房屋所有權;如被轉讓的房屋已經(jīng)交付，則占有被轉讓房屋的買受人有權取得房屋所有權;如果轉讓人已經(jīng)給其中一個買受人辦理了房屋權屬轉移登記手續(xù)，則辦理了所有權轉移登記手續(xù)的買受人取得房屋所有權。為防止一房二賣而不能取得所有權的風險，二手房的買受人應當充分利用《中華人民共和國物權法》規(guī)定的預告登記制度，即第二十條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”的規(guī)定，在簽訂二手房買賣合同時在合同中設定預告登記條款并到房地產主管部門辦理房產轉讓的預告登記。關于預告登記如何辦理，《中華人民共和國物權法》的配套規(guī)章《房屋登記辦法》第三章第四節(jié)以“預告登記”專節(jié)的形式進行了詳細具體的規(guī)定。二手房購買的意向人，可對法律關于預告登記的相關規(guī)則予以特別關注。
