重慶新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同7大變化
重慶市國(guó)土房管局透露，重慶市將推行新版本商品房買(mǎi)賣(mài)合同。和舊版相比，最大一個(gè)變化是，開(kāi)始施行商品房銷(xiāo)售標(biāo)價(jià)建面、套內(nèi)并行;另外還有6大變化。
變化1：約定層高、凈高
“有的開(kāi)發(fā)商在廣告中宣傳自己樓房的層高5.2米，但實(shí)際上只有4.3米的凈高，對(duì)此產(chǎn)生的糾紛怎么辦?”市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前部分商品房在銷(xiāo)售過(guò)程中，特別將層高作為銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)，出售方關(guān)于商品房層高的承諾也日益增多。為保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，新修訂《合同》示范文本要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)商品房的層高、凈高進(jìn)行約定，并對(duì)層高、凈高進(jìn)行了釋義。今后，廣大購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)層高、凈高進(jìn)行專(zhuān)門(mén)約定。
變化2：開(kāi)發(fā)商沒(méi)按時(shí)辦按揭將賠款
市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在通過(guò)按揭購(gòu)買(mǎi)商品房過(guò)程中，因各種原因會(huì)導(dǎo)致不能如期申請(qǐng)或全額得到按揭貸款，給買(mǎi)賣(mài)雙方造成損失。2005年版《合同》示范文本對(duì)違約責(zé)任、違約賠償金額均沒(méi)有規(guī)定，產(chǎn)生糾紛時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有解決的依據(jù)。新修訂《合同》示范文本的對(duì)不同原因?qū)е挛茨塬@得按揭貸款的責(zé)任進(jìn)行了約定。
變化3：延期交房和延期付款賠償比例對(duì)等
市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2005版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房與購(gòu)房者延期付款的違約賠償條款進(jìn)行了設(shè)計(jì)，但在實(shí)踐中，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在降低自身風(fēng)險(xiǎn)，加重購(gòu)房人責(zé)的情況，約定延期交房的賠付比例大大低于購(gòu)房者延期付款的賠付比例，形成不對(duì)等的條款。例如開(kāi)發(fā)商約定不能按期交房賠款比例是每天萬(wàn)分之一，但約定消費(fèi)者不能按期付款賠償比例是每天萬(wàn)分之十。這顯然不對(duì)等。新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本明確購(gòu)房者延期付款的賠付比例不能高于開(kāi)發(fā)企業(yè)延期付款的賠付比例。
變化4：一房二賣(mài)開(kāi)發(fā)商將賠款
市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已司法查封或受到限制交易的房屋對(duì)外出售，或?qū)⒁呀?jīng)設(shè)定抵押權(quán)的商品房未經(jīng)抵押人同意擅自出售給購(gòu)房人，或?qū)?gòu)房人隱瞞房屋抵押的事實(shí)，嚴(yán)重侵害購(gòu)房者合法權(quán)益。
新修訂《合同》示范文本對(duì)此作了明確，《合同》示范文本第十一條要求甲方對(duì)所售商品房的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行承諾，并對(duì)是否抵押情況進(jìn)行申明，并按照《司法解釋》的相關(guān)規(guī)定約定了違約責(zé)任，如有上述情況發(fā)生的，購(gòu)房者最高可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)按已付房款一倍的賠償金進(jìn)行賠償，充分保護(hù)廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益。
變化5：取得登記受理單后賣(mài)方義務(wù)完成
“2005年版《合同》示范文本中，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方辦理合同登記備案和產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)履行的義務(wù)制定不夠明確，容易產(chǎn)生歧義。”市國(guó)土房管局有關(guān)人士說(shuō)，老合同在這方面沒(méi)有明確規(guī)定，到底是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后義務(wù)終止還是材料提交后義務(wù)終止，這里面經(jīng)常發(fā)生扯皮的事情。
新修訂《合同》示范文本第十二、十三條明確只要賣(mài)方在合同約定的時(shí)間內(nèi)向有關(guān)機(jī)關(guān)提交了登記機(jī)關(guān)規(guī)定的申請(qǐng)資料并取得登記受理單后，即為履行了辦理合同登記備案或產(chǎn)權(quán)登記的約定。并明確購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)按約定時(shí)間提交辦理合同登記或產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)資料。
變化6：明確買(mǎi)賣(mài)雙方辦理預(yù)告登記的權(quán)利義務(wù)
據(jù)介紹，《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》明確規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)雙方可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。新修訂《合同》示范文本第十四條對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確。
